Vender casa: quais os custos a suportar pelo vendedor?

Vai vender casa? Tome nota dos principais encargos a suportar

No processo de compra e venda de um imóvel é o comprador quem assume os custos com a escritura e com a formalização do negócio. Mas existem algumas despesas que recaem sobre o vendedor. Se pretende vender casa saiba quais são os principais encargos que terá de suportar.

Vender casa permite a uma família realizar mais-valias e obter liquidez financeira, reunindo algum capital que poderá ser utilizado para constituir uma poupança ou para reinvestir. Apesar desta vantagem, a venda de um imóvel implica também algumas responsabilidades e despesas para quem vende o imóvel.

Efetivamente, existem algumas burocracias e encargos que são suportados pelo vendedor, tais como as despesas associadas à obtenção da documentação do imóvel e que são necessárias para a formalização do negócio, o pagamento da comissão à agência imobiliária – caso a operação seja realizada com recurso a um mediador imobiliário – ou o pagamento de imposto sobre as mais-valias geradas com a transação.

Vai vender casa? Tome nota dos principais encargos a suportar

Tipicamente, numa transação de compra e de venda de um imóvel é o comprador quem suporta a maior parcela dos encargos. Por exemplo, despesas como a escritura do imóvel, os registos, o imposto sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT), bem como o respetivo imposto do selo, são pagas pelo comprador. Isto não significa, no entanto, que quem esteja a vender casa fique isento de despesas. Eis os principais custos suportados pelo vendedor.

1. Encargos associados à obtenção dos documentos necessários à venda do imóvel

   Por norma, cabe ao vendedor disponibilizar os documentos atualizados sobre o imóvel, que são indispensáveis para a formalização da escritura. Alguns deles podem ser obtidos gratuitamente – como, por exemplo, a caderneta predial, se for obtida online, através do Portal das Finanças – mas outros têm um custo associado. É o caso da certidão permanente de registo predial cujo valor varia entre os 15 e os 20 euros, consoante o pedido seja feito online ou diretamente num serviço de registo predial.

   E se o imóvel ainda não tiver certificado energético saiba que para colocá-lo à venda terá de obter este documento. Caso contrário, pode incorrer no pagamento de multas. O custo de obtenção desta certificação varia em função dos honorários cobrados pelos peritos. Mas só no que diz respeito ao registo e à emissão de um certificado energético existe um custo que varia entre os 28 euros (mais IVA) e os 65 euros (mais IVA), consoante a tipologia do imóvel.

2. Comissão por amortização antecipada

   Se vender uma casa sobre a qual ainda existe um financiamento, com o valor da venda do imóvel é amortizada a dívida do crédito à habitação e, nesse contexto, o banco cobra uma comissão pela amortização antecipada do crédito. Essa comissão pode ir no máximo até 0,5% do capital a amortizar nos créditos de taxa variável. Já para os créditos à habitação de taxa fixa a comissão máxima é de 2% sobre o capital reembolsado, segundo as regras do Banco de Portugal.

   Por exemplo, imagine que ainda lhe falta pagar 60 mil euros do crédito à habitação: ao saldar este total em dívida, o banco pode cobrar uma comissão de até 300 euros se o seu crédito à habitação for de taxa variável, ou de até 1.200 euros, no caso de se tratar de um financiamento de taxa fixa.

   No entanto, se vender casa até ao final de 2024 poderá estar isento do pagamento desta comissão. Para isso basta que o imóvel em questão seja uma habitação própria e permanente e que o crédito tenha uma taxa de juro variável.

3. Comissão da agência imobiliária

   Se vender casa através de uma agência imobiliária terá ainda de contabilizar a comissão cobrada pela mediadora imobiliária – valor que remunera a agência pelo seu trabalho de definir o preço correto para o imóvel, promover a habitação no mercado, encontrar um comprador para a sua casa e apoiá-lo com a burocracia associada ao processo de venda.

   O valor desta comissão não está definido por lei ou por regulamento: é definida livremente por cada empresa de mediação. Regra geral, ela varia entre os 3% e os 5% sobre o valor de venda do imóvel – sendo este patamar superior o valor mais comum.

   Contudo, o vendedor poderá depois deduzir a comissão paga à agência imobiliária no cálculo das mais-valias que terá de pagar com a venda da casa. Ao fazê-lo pagará menos imposto.

4. Imposto sobre as mais-valias geradas com a venda do imóvel

   Algumas pessoas desconhecem que depois de venderem o imóvel terão de pagar imposto sobre as mais-valias geradas com a transação e acabam por ser apanhadas desprevenidas com uma nota de liquidação de IRS com elevados montantes de imposto a pagar.

   Pois bem, sempre que vender casa por um valor superior ao da sua aquisição, esse ganho (ou lucro) é considerado como mais-valia e está sujeito ao pagamento de imposto, segundo as regras do artigo nº10 do Código do IRS. Se o preço de venda for inferior ao valor pelo qual a casa tinha sido comprada então não há lugar ao pagamento de imposto.

   Mas independentemente de quais são os valores, o vendedor terá sempre de declarar a venda do imóvel na declaração de IRS relativa ao ano em que a transação foi realizada. O Fisco vai então apurar as mais-valias que foram geradas. Em regra, são tributadas 50% das mais-valias. Isto é: se ao vender casa obtiver um lucro de 50 mil euros, apenas 25 mil euros estarão sujeitos ao pagamento de imposto. Após o apuramento das mais-valias, o Fisco vai englobar este valor aos restantes rendimentos obtidos pelo contribuinte naquele ano e aplicará a taxa de IRS devida. Se tem dúvidas sobre este tema, utilize o nosso Simulador de Mais-Valias.

   Note-se, no entanto, que a legislação prevê a isenção do pagamento de imposto sobre as mais-valias em determinadas situações. É o que acontece quando são vendidas casas que foram adquiridas antes de 1 de janeiro de 1989, ou quando o valor da venda de uma habitação própria e permanente é reinvestido na aquisição de uma nova habitação com a mesma finalidade. A isenção aplica-se ainda a quem tiver mais de 65 anos e aplicar o montante recebido com a venda do imóvel num contrato de seguro do ramo vida, num fundo de pensões aberto ou no regime público de capitalização.

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