Comprar casa num leilão de imóveis: o que acautelar antes de licitar

4 cuidados a ter antes de comprar uma casa num leilão de imóveis

A resposta a esta dúvida é: depende. Por um lado, ao recorrerem a um leilão de imóveis os compradores poderão conseguir adquirir uma casa por um preço mais baixo face ao seu valor real de mercado. Contudo, caso não sejam tomadas as devidas diligências e cuidados, os compradores arriscam-se a comprar um imóvel com problemas que podem causar sérios dissabores. Antes de decidir, saiba como proceder.

O aumento das taxas de juro levou a que vários proprietários entrassem em incumprimento bancário e esta tem sido a principal causa para o aumento de bens penhorados em Portugal, nomeadamente de habitações. Tem-se assistido, por isso, a um crescimento significativo de casas transacionados em leilão de imóveis.

Paradoxalmente, a valorização do imobiliário tem-se mantido neste contexto de subida das taxas de juro, o que tem levado muitos particulares a procurarem imóveis penhorados como uma solução alternativa para comprarem casa a preços mais baixos –– seja para habitação própria ou de investimento – para arrendamento ou venda posterior.

Como o principal objetivo das entidades credoras e vendedoras dos bens penhorados é reaver o valor da dívida, há uma maior probabilidade de os compradores encontrarem um imóvel a preços mais baixos por esta via. Além desta vantagem, caso o imóvel integre uma das carteiras dos bancos, os compradores beneficiam, por vezes, de condições de financiamento mais vantajosas – como a isenção de comissões, a aprovação mais rápida do crédito habitação, ou o financiamento integral.

Mas atenção: comprar uma casa penhorada nem sempre é um bom negócio e exige uma análise cuidada ao imóvel e às respetivas condições de venda.

4 cuidados a ter antes de comprar uma casa num leilão de imóveis

A compra de casas penhoradas que vão a leilão de imóveis pode implicar várias surpresas menos agradáveis. Por exemplo, pode haver situações em que apenas uma parcela de um imóvel está penhorada e em que a licitação recai apenas sobre essa parte, e também comuns são as situações em que o imóvel penhorado está arrendado e tem, por isso, inquilinos a habitar.

Estes exemplos demonstram o quão importante é estudar bem a casa ambicionada e certificar-se de que as condições são vantajosas. Por isso, para evitar fazer um mau negócio, antes de se precipitar com uma oferta num leilão de imóveis, tenha em conta estes quatro cuidados:

1. Conheça as regras do leilão de imóveis

   O primeiro passo é conhecer com exatidão as regras de licitação e de funcionamento do leilão, saber como apresentar uma proposta e certificar-se quais são as suas obrigações e direitos caso a sua proposta seja vencedora.

2. Visite o imóvel

   Se já tem um imóvel em vista e quer apresentar uma proposta de compra, deverá visitar o imóvel antes de avançar, para perceber o seu real estado de conservação e verificar se o preço de licitação é (ou não) justo. Em caso de dúvidas poderá pedir uma avaliação do imóvel.

3. Faça o trabalho de casa e investigue

   Não faça uma escolha apenas com base na informação disponível no anúncio do imóvel. É importante fazer uma pesquisa cuidadosa para saber se existem eventuais ónus ou responsabilidades que recaem sobre o imóvel. Como referido, o imóvel em questão pode estar arrendado e ter um inquilino a ocupá-lo. Ou então, o seu proprietário pode ainda estar a habitar a casa e recusar-se a sair – obrigando o novo proprietário a recorrer às vias judiciais para encontrar uma solução.

   Mas estes não são os únicos entraves que poderá encontrar. O imóvel pode, por exemplo, não ter licença de habitabilidade ou utilização. Além disso, a casa pode estar sujeita a direitos de preferência ou remição. Uma outra possibilidade é a existência de eventuais encargos, como outras hipotecas e penhoras relativamente ao mesmo imóvel. Para salvaguardar esta última situação deverá pedir a certidão de teor do imóvel.

4. Conte com o apoio dos especialistas

   Porque o processo de compra de uma casa penhorada – seja ele realizado num leilão de imóveis ou através de um outro canal de venda – tem inúmeros contornos e especificidades, pode ser aconselhável recorrer ao apoio de um advogado ou solicitador para o ajudar neste processo.

   Em paralelo, se necessita de financiamento para comprar uma casa nestas condições, fale com a Twinkloo. Os especialistas da Twinkloo conhecem bem as opções que existem no mercado e, além de encontrarem a solução de crédito à habitação que mais lhe convém, vão acompanhá-lo ao longo de todo o processo de obtenção de financiamento.

   Pode ainda, logo à partida, fazer uma simulação de crédito habitação para perceber quanto vai pagar mensalmente ao banco pelo imóvel. E tenha ainda em conta outras despesas inerentes ao processo de aquisição.

Onde comprar uma casa penhorada? Leilão de imóveis e outras alternativas

Existem diversas plataformas que permitem a qualquer cidadão conhecer os imóveis penhorados disponíveis para venda ou para licitação em leilão de imóveis. O processo de compra e de licitação varia de entidade para entidade, pelo que deverá aceder às condições específicas de cada canal.

• e-Leilões

  A funcionar desde 2016, trata-se de uma plataforma online desenvolvida pela Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução para a realização da venda de bens penhorados no âmbito de um processo de execução. Aqui incluem-se bens imóveis, mas também muitos outros, como veículos, máquinas e outros equipamentos. Os interessados em apresentar uma proposta de compra neste leilão eletrónico deverão aceder à plataforma com o certificado digital do cidadão ou através da chave móvel digital. Mais informações disponíveis sobre as regras de licitação aqui.

  Só em 2022, perto de 8.000 imóveis foram a licitação nesta plataforma, um número recorde nesta que é uma das principais plataformas de venda de bens penhorados em Portugal.

• Leilão de imóveis penhorados pela Autoridade Tributária

  As Finanças têm também uma plataforma de venda eletrónica de bens penhorados – em resultado do incumprimento das obrigações fiscais dos contribuintes. Aqui é possível licitar ou apresentar uma proposta de compra não só de casas, terrenos, lojas e armazéns, mas também de veículos e participações sociais. Os interessados em comprar um imóvel disponível neste canal poderão fazê-lo numa das seguintes modalidades: leilão eletrónico, proposta em carta fechada ou negociação particular.

  Para saber mais detalhes sobre o funcionamento desta plataforma consulte esta área do portal.

• Imóveis penhorados pela Segurança Social

  De igual forma, também a Segurança Social tem um portal onde divulga os imóveis que estão em seu poder e se encontram disponíveis para venda. Estas casas resultam de três situações: imóveis provenientes das antigas Caixas de Previdência, imóveis que resultaram da reorganização dos serviços da Segurança Social ou então casas que resultam das chamadas dações em pagamento – que consistem na entrega de um bem como forma de saldar uma dívida à Segurança Social.

  Os interessados neste tipo de casas deverão registar-se na plataforma eletrónica e apresentar por esta via uma proposta de compra para o anúncio de venda desejado. Mais informações disponíveis aqui.

• Outras alternativas para encontrar casas penhoradas

  Além dos canais acima referidos, existem outros portais onde é possível obter informações sobre os imóveis penhorados disponíveis para venda. É o caso, por exemplo, do portal Citius. Uma outra alternativa é consultar os bancos e as mediadoras imobiliárias com as quais as instituições de crédito têm parcerias para conhecer as habitações penhoradas que pertencem às suas carteiras de imóveis.