28 de outubro de 2026
A Garantia Pública para jovens poderá manter-se em 2027, mas a sua continuidade ainda depende de aprovação parlamentar. De acordo com as regras atualmente em vigor, os contratos de crédito elegíveis têm de ser formalizados até 31 de dezembro de 2026. A eventual extensão da medida para 2027 está prevista na proposta de Orçamento do Estado, juntamente com outros apoios à compra da primeira habitação, como as isenções de IMT e de Imposto do Selo, mas só poderá avançar após aprovação parlamentar.
Se está a pensar em comprar a primeira casa e tem até 35 anos, é importante saber que o Governo pensa prolongar em 2027 as principais medidas que apoiaram, em 2026, a compra de habitação pelos jovens portugueses.
Conheça o que deverá manter-se se as propostas patentes no Orçamento de Estado forem aprovadas e o que importa ter em conta antes de avançar para que o crédito à habitação seja uma decisão consciente e sustentável.
O que é a Garantia Pública do Estado?
A Garantia Pública é uma fiança do Estado que, de forma simplificada, permite aos jovens sem poupanças suficientes para darem “entrada” na sua primeira casa obterem um financiamento que pode chegar aos 100% do valor da habitação que pretendem adquirir. Para isso, o Estado garante à instituição de crédito um aval de até 15% do valor do imóvel.
O valor do imóvel a adquirir não pode ultrapassar os 450.000 euros e o crédito tem de se destinar à aquisição da primeira habitação própria e permanente. A medida destina-se a jovens entre os 18 e os 35 anos e os candidatos que podem beneficiar desta fiança do Estado têm ainda de cumprir vários outros requisitos, incluindo ter domicílio fiscal em Portugal, rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS, não possuir outra habitação e não ter beneficiado anteriormente desta mesma Garantia.
A Garantia Pública tem uma duração máxima de 10 anos a contar da celebração do contrato de crédito, deixando, depois deste período, de cobrir qualquer valor junto da instituição bancária.
Num empréstimo de 240.000 euros, por exemplo, a Garantia do Estado pode chegar aos 36.000 euros. Este valor não é entregue ao comprador: serve para cobrir parte do risco assumido pelo banco, tornando possível o financiamento da totalidade da compra, desde que estejam reunidas as condições exigidas, incluindo uma avaliação bancária igual ou superior ao preço de aquisição.
IMT e Imposto do Selo também deverão continuar em 2027
Além da Garantia Pública, deverão manter-se em 2027 as isenções de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e de Imposto do Selo na compra da primeira habitação por jovens, dois impostos associados à compra de habitação.
Estes apoios têm finalidades diferentes: a Garantia Pública permite pedir mais dinheiro emprestado; já as isenções reduzem os impostos a pagar na compra. Os benefícios podem ser acumulados, desde que sejam cumpridos os requisitos específicos de cada medida.
Garantia Pública: 3 cuidados antes de avançar
A Garantia Pública pode facilitar o acesso ao crédito, mas não elimina os riscos e as responsabilidades de quem compra casa.
João Nunes, Gestor de Formação e Auditoria da Twinkloo, sublinha que a Garantia Pública “não deve ser encarada como um convite ao endividamento excessivo”. A possibilidade de obter financiamento a 100% tende a facilitar créditos mais elevados, lembra o responsável, alertando que, por esta via, “pode expor os jovens a riscos financeiros superiores, em especial em contextos de maior incerteza, que podem influenciar as condições de emprego e a evolução das taxas de juro”.
Neste sentido, para que o recurso à Garantia Pública seja uma decisão consciente num processo sustentável, João Nunes chama a atenção para três aspetos principais que qualquer jovem deve ter em conta antes de avançar:
1. Cumprir os requisitos não significa ter o crédito aprovado
Mesmo que reúna todas as condições de acesso à Garantia Pública, a instituição financeira avalia a capacidade do cliente para pagar o crédito, tendo em conta os rendimentos, a estabilidade profissional, os encargos mensais e outros empréstimos que já tenha contratado.
Quer isto dizer que a Garantia Pública não substitui a avaliação da capacidade financeira de quem pede o empréstimo e que a decisão de conceder o empréstimo continua a pertencer à banca.
Por exemplo, de acordo com a Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal, em vigor desde 1 de agosto de 2026, a soma das prestações mensais de todos os créditos não deve, em regra, ultrapassar 45% do rendimento líquido do agregado familiar. Contudo, a maioria dos bancos assume percentagens inferiores, considerando, por exemplo, a capacidade de suportar eventuais aumentos dos juros e outras alterações que possam afetar o orçamento.
2. Financiar mais significa ficar a dever mais
Financiar até 100% pode reduzir a necessidade de ter de parte o valor para a “entrada”, mas também significa assumir uma dívida maior.
Imagine duas pessoas que compram casas pelo mesmo preço e pedem empréstimos com taxas de juro e prazos idênticos. Uma utiliza as suas poupanças para pagar parte da casa; a outra pede ao banco a totalidade do valor. A segunda terá necessariamente uma prestação mensal mais elevada e pagará mais juros ao longo do empréstimo, porque pediu mais dinheiro emprestado.
Uma prestação maior deixa menos margem no orçamento para poupar ou fazer face a despesas inesperadas. Por isso, ao avaliar se vale a pena recorrer à Garantia Pública, deve considerar o peso que este valor terá no empréstimo e nas suas finanças ao longo dos anos.
3. A dívida continua a ser sua
A Garantia Pública não é um apoio a fundo perdido. Embora o Estado garanta uma parte do empréstimo perante o banco, o comprador continua a ser responsável pelo pagamento da totalidade da dívida.
Se deixar de pagar as prestações, o banco pode acionar a Garantia e receber do Estado o montante abrangido por este apoio, dentro dos limites previstos. No entanto, a dívida não desaparece e o comprador continua responsável pelos valores que deve:
- perante o banco, pela parte não coberta;
- perante o Estado, pelo valor que este tenha avançado à instituição financeira.
Para o Gestor de Formação e Auditoria da Twinkloo, a decisão de comprar casa, seja com ou sem recurso à Garantia Pública, deve começar por uma conta simples: “quanto é viável pagar todos os meses, sem comprometer as restantes despesas e mantendo uma margem de segurança para viver a vida e não apenas para pagar contas”.
Este é um exercício que os especialistas da Twinkloo podem ajudar a fazer, avaliando também as soluções de crédito que podem ser mais ajustadas às necessidades e capacidades de cada um.
7 questões práticas sobre a Garantia Pública
1. A Garantia Pública permite financiar sempre 100% do preço da casa?
Não necessariamente. Mesmo com a Garantia Pública, o financiamento fica limitado ao menor de dois valores: o preço da transação da casa ou o valor da avaliação bancária.
Imagine que pretende comprar uma casa por 245.000 euros, mas o banco a avalia em 225.000 euros. Nesse caso, mesmo com Garantia Pública, o financiamento pode ficar limitado aos 225.000 euros, sendo necessário assegurar os 20.000 euros restantes.
Por isso, antes de assinar o contrato-promessa de compra e venda, convém esclarecer as condições de financiamento e acautelar a possibilidade de a avaliação ficar abaixo do preço acordado.
2. É preciso ter dinheiro para o sinal, mesmo com a Garantia Pública?
Pode ser necessário. A Garantia Pública permite obter financiamento até 100% do valor considerado para a compra, mas a Garantia está associada à celebração do contrato de crédito, feita normalmente na escritura. Se o vendedor exigir um sinal na assinatura do contrato-promessa de compra e venda (CPCV), poderá ter de assegurar esse montante com as suas poupanças.
A possibilidade de obter financiamento para o sinal depende das soluções disponibilizadas por cada banco. Antes de assinar o CPCV, confirme se terá de dispor de poupanças para esse pagamento.
3. Um casal em que um dos elementos tem mais de 35 anos pode beneficiar da Garantia Pública?
Não, se ambos forem titulares do crédito. Todos os mutuários têm de cumprir os requisitos de elegibilidade, incluindo o limite de idade. Por exemplo, um casal em que um dos elementos tenha 34 anos e o outro 38 não pode recorrer à Garantia Pública.
4. É possível usar a Garantia Pública para construir uma casa ou fazer obras?
Não. O regime destina-se ao crédito para aquisição da primeira habitação própria e permanente, ficando de fora os contratos destinados à construção ou realização de obras, incluindo operações que combinem aquisição e obras.
5. Posso transferir o crédito para outro banco se tiver recorrido à Garantia Pública?
Sim. Ter recorrido à Garantia Pública não significa ter de manter o empréstimo na mesma instituição durante todo o contrato. É possível transferir o crédito para outro banco e conservar a Garantia, desde que a nova instituição tenha aderido ao respetivo protocolo e disponha de capacidade de garantia suficiente para acomodar a transferência.
6. E se a casa deixar de ser a minha habitação própria e permanente?
A finalidade do imóvel é uma das condições da medida. Se a casa deixar de ser utilizada como habitação própria e permanente (por exemplo, porque passa a ser uma segunda habitação), a Garantia Pública caduca. O crédito poderá manter-se, dependendo das condições acordadas com o banco, mas deixará de beneficiar da Garantia do Estado.
7. Posso usar a Garantia Pública mais do que uma vez?
Não. A Garantia Pública só pode ser utilizada uma vez. Mesmo que continue a cumprir os restantes requisitos, não pode voltar a beneficiar do mecanismo numa futura compra.
