3 perguntas sobre o direito de preferência: saiba as respostas
Durante o processo de compra e venda de uma casa, um dos aspetos que deve ser analisado é a possibilidade de existirem direitos de preferência sobre o imóvel. Em termos resumidos, o direito de preferência dá prioridade a uma entidade pública ou privada na compra de um imóvel. Conheça as implicações e saiba como proceder.
Regra geral, quando um proprietário decide colocar uma casa à venda, ele espalha a palavra junto de amigos, vizinhos ou conhecidos, coloca um anúncio online nos portais imobiliários ou contrata os serviços de uma mediadora imobiliária, como por exemplo da Nolon. Contudo, antes de concluir qualquer transação, o vendedor terá de se certificar que o imóvel em questão não está sujeito a direito de preferência ou que não haverá nenhuma entidade a manifestar intenção de exercer esse direito.
Este direito dá prioridade a uma entidade pública ou privada na compra e venda de um imóvel, mantendo-se exatamente o valor e as condições acordadas com o comprador. Não existe uma obrigação de que o imóvel seja adquirido por alguma dessas entidades, mas elas terão de ser informadas sobre a transação, através da publicitação de um Anúncio para o Exercício do Direito Legal de Preferência no portal Casa Pronta e decidir se desejam (ou não) exercer o seu direito de preferência.
Esta situação é muito comum, por exemplo, no mercado de arrendamento. Quando um senhorio decide colocar à venda uma casa que tem arrendada, o inquilino que se encontra a viver nesse imóvel, se lá estiver há pelo menos dois anos, tem o direito de preferência na compra dessa habitação.
Por outro lado, imóveis que estejam classificados – como sendo de interesse público, interesse nacional ou interesse municipal –, ou que estejam localizados em áreas protegidas ou em áreas de reabilitação urbana ou ainda em zonas de pressão urbanística estão também sujeitos aos direitos de preferência. Nestes casos, estes direitos recaem sob os municípios, ou regiões autónomas ou diretamente sob o Estado. Contudo, é importante ressalvar que o direito de preferência das entidades públicas na compra de imóveis habitacionais não se sobrepõe ao direito de preferência dos arrendatários ou das cooperativas de habitação e construção.
O tema dos direitos de preferência origina, frequentemente, algumas dúvidas. Saiba como proceder.
- Como saber se um imóvel está sujeito a direito de preferência?
- O que fazer em caso de existência de direito de preferência?
- O que acontece se o direito de preferência não for respeitado?
Os vendedores devem fazer um trabalho prévio e consultar as informações disponíveis no website da câmara municipal onde o imóvel está situado, bem como de outras entidades públicas, como a Direção-Geral do Património Cultural, para verificar se a habitação está classificada ou localizada numa área que confere o direito de preferência a alguma entidade pública.
Ainda assim, existe uma solução alternativa e menos trabalhosa: “Se preferir, pode colocar o anúncio para o exercício do direito legal de preferência e fica desobrigado a confirmar a situação do seu imóvel nas várias entidades públicas”, explica o Portal da Justiça.
O vendedor deverá colocar um anúncio do portal Casa Pronta, através do preenchimento de um formulário próprio para o efeito, onde terá de detalhar os elementos essenciais da venda do imóvel em questão, tais como a identificação do vendedor, do comprador e do imóvel, o valor da transação, entre outros aspetos.
As entidades que tenham direito de preferência têm depois 10 dias para se pronunciarem. Caso não o façam, considera-se que não quiseram exercer o seu direito de preferência e o vendedor pode dar seguimento à venda do imóvel. A colocação deste anúncio tem um custo de 15 euros.
Não respeitar os direitos de preferência pode ter consequências gravosas. Nestas situações, o titular do direito de preferência pode pedir uma indemnização ou, alternativamente, exercer o seu direito real de aquisição do imóvel, através da colocação de uma ação de preferência.
Vejamos um exemplo: imagine que o António tinha o direito de preferência na venda de uma casa do Manuel. Contudo, o Manuel vendeu a casa à Catarina sem cumprir com a sua obrigação de dar preferência ao António. Neste caso, o António pode colocar uma ação de preferência em tribunal para tornar sua a casa entretanto vendida à Catarina. Mas não pode deixar passar muito tempo, pois esta ação deverá ser colocada no prazo de seis meses a contar da data em que o preferente teve conhecimento da transação. Uma vez que passado esse prazo, o seu direito fica caducado.
Para saber mais sobre os passos que devem ser acautelados durante o processo de compra e venda de uma casa, leia o artigo “10 documentos necessários para a escritura de um imóvel”. Em caso de dúvidas, contacte a Twinkloo. Os nossos especialistas, além de ajudarem a encontrar a solução de crédito à habitação financeiramente mais vantajosa, prestam um apoio importante no acompanhamento dos processos administrativos associados à compra de casa.
