Compra de casa para arrendamento: 4 aspetos a ponderar
Garanta que a compra de casa para arrendamento é um bom investimento
Muitos investidores, com liquidez e capitais próprios, compram casas para depois colocá-las no mercado de arrendamento – onde existe uma manifesta falta de habitações. Se está a ponderar comprar uma casa para arrendamento saiba o que deve analisar e quais as obrigações que terá de cumprir enquanto senhorio.
Onde uns veem um problema, outros identificam uma oportunidade. É isso que se passa no setor do imobiliário em Portugal. A subida das taxas de juro e o aumento contínuo dos preços das casas têm dificultado o acesso à habitação própria e permanente por parte das famílias portuguesas, obrigando-as a recorrer a outras alternativas – como o arrendamento. Contudo, devido à escassez de oferta de casas neste mercado, o valor das rendas também vindo a subir, nomeadamente nos principais centros urbanos.
O contexto do setor tem suscitado o interesse de muitos investidores institucionais no imobiliário português, mas também dos pequenos aforradores – que procuram comprar uma casa para arrendamento.
No entanto, para obter um bom investimento é crucial conhecer bem o funcionamento deste mercado e, sobretudo, as obrigações que recaem sobre os senhorios. Conheça os principais aspetos a ponderar e acautelar.
Garanta que a compra de casa para arrendamento é um bom investimento
Escolher a localização adequada e definir o valor justo da renda são algumas das questões a ter em conta por quem pondera comprar uma casa para arrendamento. Conheça estas e outras questões em mais detalhe:
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Escolha a localização correta
Ao investir em imobiliário deverá escolher uma casa que lhe permita recuperar o investimento da forma mais rápida possível. E, para isso, a localização do imóvel é um fator chave: não só vai determinar o montante que terá de investir, mas condicionará também o valor da renda que se poderá aplicar. Além do local em si, outros fatores podem contribuir para uma maior atividade do imóvel, desde a existência de transportes à proximidade de universidades.
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Informe-se sobre o financiamento mais adequado
Se não tem capitais próprios suficientes para comprar uma casa destinada ao mercado de arrendamento pode recorrer ao financiamento bancário. As instituições bancárias disponibilizam ofertas de crédito à habitação para financiar a compra de uma segunda casa ou aquisição de estabelecimentos comerciais (lojas, escritórios, armazéns etc.).
Mas atenção: as condições de financiamento são, por norma, diferentes comparativamente ao crédito destinado à habitação própria e permanente. Os prazos são habitualmente mais curtos, os rácios de financiamento mais reduzidos e os spreads podem ser mais elevados.
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Faça as contas aos custos
Este exercício de avaliação da estrutura de custos com o imóvel é fundamental para apurar o valor ideal da renda e determinar a rentabilidade do seu investimento. Não se esqueça: como proprietário do imóvel terá de suportar o pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), os seguros, o condomínio e as prestações do crédito – caso recorra ao financiamento bancário.
Como senhorio existem ainda outras despesas que ficam a seu cargo, como é o caso das obras de manutenção e conservação do imóvel. Mas não só: é importante lembrar que as rendas recebidas estarão sujeitas a tributação em sede de IRS.
Tipicamente, as rendas obtidas são consideradas como rendimentos da Categoria F (rendimentos prediais) e são tributados separadamente dos restantes rendimentos a uma taxa autónoma de IRS. Esta taxa era até há pouco tempo de 28%, mas com a publicação da Lei nº 56/2023 em outubro de 2023, passou a fixar-se nos 25%.
No entanto, é possível obter uma redução da tributação para os contratos de arrendamento com duração igual ou superior a cinco anos. Assim, quanto maior for a duração do contrato de arrendamento menor será a taxa de imposto a aplicar – que pode descer até ao limite mínimo de 5%. Por exemplo, num contrato de arrendamento habitacional com a duração de seis anos, os rendimentos prediais dele decorrentes estão sujeitos a uma taxa especial de IRS de 15%.
Em alternativa, os senhorios poderão optar pelo englobamento dos rendimentos, ou seja, declarar estes rendimentos na categoria B, como se de rendimentos empresariais e profissionais se tratassem.
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Conheça as suas obrigações legais enquanto senhorio
Há um conjunto alargado de deveres e obrigações legais que um proprietário de uma casa para arrendamento tem de cumprir, sob pena de incorrer no pagamento de coimas ou estar na origem de conflitos. Tome nota de algumas das mais relevantes:
- Comunicar a existência do contrato de arrendamento junto das Finanças;
- Comunicar a cessação do contrato;
- Emitir recibos de renda eletrónicos. Os senhorios dispensados desta obrigação têm de comunicar às Finanças em janeiro de cada ano o total de rendas recebida no ano anterior;
- Dar o direito de preferência ao inquilino, caso o senhorio queira vender o imóvel arrendado;
- Fazer obras de conservação;
- Suportar as despesas comuns do prédio;
- Compensar o inquilino por benfeitorias que este tenha realizado na habitação.
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