Pode aproveitar o seu terreno para construção?

A Twinkloo responde

Tem um terreno para construção ou pretende adquirir um, mas tem dúvidas sobre se poderá construir aí a sua casa de sonho? O que é preciso para legalizar um terreno rústico? Como reclassificar um terreno rústico para urbano?

Quando se trata de terrenos rústicos e de saber como e o que pode construir numa propriedade, as dúvidas são muitas. E com motivos válidos para isso: estes processos têm, por norma, alguma complexidade e há mudanças recentes na legislação que devem ser tidas em conta.

Para o ajudar, preparámos um guia prático com algumas das perguntas mais comuns sobre terrenos rústicos e o que deve saber para construir a casa que tanto deseja.

1. O que é um terreno rústico?

Nem todos os terrenos são iguais e saber a classificação (e finalidade) de um terreno é essencial para perceber o que pode ou não lá construir.

Um terreno rústico é aquele que se destina, sobretudo, à agricultura, pecuária, aproveitamento florestal ou à conservação e valorização dos espaços naturais. Neste tipo de terrenos, a construção está muito limitada, embora existam exceções que podem ser aplicáveis.

Ao contrário dos terrenos rústicos, os terrenos urbanos (ou urbanizáveis) estão em áreas destinadas à construção e possuem (ou estão preparados para ter) as infraestruturas necessárias.

Pode aproveitar o seu terreno para construção? Para perceber se é um terreno rústico ou não, poderá consultar a classificação respetiva no Plano Diretor Municipal (PDM), na Câmara Municipal respetiva, ou recorrer às Finanças.

2. O que posso construir num terreno rústico?

Se não for possível reclassificar o seu terreno rústico para urbano, as possibilidades de construção são muito limitadas. Regra geral, o que está previsto é o seguinte:

• Reconstrução de uma ruína
  

  O seu terreno rústico inclui algum imóvel em ruínas? Por norma, poderá ser permitido reconstruir essa ruína, desde que a área se mantenha. Em certos casos a ampliação de área é permitida, até um máximo legal definido em regulamento municipal. Confirme a situação com o seu município.

• Estruturas de apoio
  

  Poderá ser possível construir estruturas de apoio, como armazéns (caso se trate de um terreno para uso agrícola, por exemplo). Atenção que não poderá usar legalmente estas estruturas como habitação, por falta de licenciamento para este efeito.

• Casas pré-fabricadas
  

  Neste caso, tudo depende do município onde se encontra o terreno. Algumas autarquias aceitam a instalação de casas pré-fabricadas (sob o cumprimento das regras e licenciamentos aplicáveis). Outras autarquias não autorizam esta possibilidade. Contacte a sua Câmara Municipal para perceber o enquadramento aplicável.

3. Herdei um terreno. Posso usar esse terreno para construção?

Herdar um terreno não significa, automaticamente, que possa construir aí a sua futura casa. Tudo depende da classificação do terreno e das possíveis restrições existentes, entre outros fatores.

Para perceber o que pode fazer no seu terreno e avançar (se for caso disso) para a construção de uma casa, siga estes passos:

• Assegure-se da localização exata do terreno, titularidade e situação jurídica, confirmando todos os documentos associados. Se não estiver já tratado, formalize a transmissão de propriedade através da habilitação de herdeiros.
• Confirme qual o uso permitido do solo e o que está definido no PDM. O ideal é que seja um terreno urbano, para que as perspetivas de licenciamento sejam mais favoráveis.
• Garanta que não existem outros condicionamentos adicionais. Mesmo que o PDM permita construir, podem existir outras restrições e condicionamentos adicionais que limitem (ou impeçam) a construção. Informe-se de todos os pormenores na Câmara Municipal respetiva.
• Avance com o processo de licenciamento da construção. Se todos os pontos anteriores estiverem em conformidade, chegou o momento de começar o processo de licenciamento da construção, junto da Câmara Municipal (e com o projeto de arquitetura associado).

4. Como funciona a legalização de um terreno rústico?

Um terreno rústico deve ter um registo associado, até para comprovar a titularidade e tornar mais simples a obtenção de licenças. Este processo de cadastro simplificado é gratuito até 31 de dezembro de 2025.

Poderá iniciar o processo de identificação do terreno na plataforma digital BUPi – Balcão Único do Prédio (caso esteja num dos municípios aderentes). Depois, efetue o registo numa Conservatória do Registo Predial ou através do Registo Predial Online.

Para efetuar o registo, vai precisar do seu Cartão de Cidadão e da Caderneta Predial (poderá também juntar o levantamento topográfico e documento que comprove a titularidade, se existir).

5. O que é o Simplex Urbanístico?

É o nome dado a um conjunto de medidas de simplificação dos processos de licenciamento, que estão em vigor desde 2024 (através do Decreto-Lei n.º 10/2024). O Simplex Urbanístico permitiu eliminar alguma da burocracia associada ao licenciamento no mercado imobiliário, simplificar e tornar mais rápidos certos processos.

Uma das grandes novidades do Simplex é que torna mais simples o processo de reclassificar um solo rústico para urbano, sob determinadas regras. A questão foi reforçada, no final de 2024, por uma alteração legal ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) e que prevê um regime especial de reclassificação para solo urbano nos casos em que a maioria da área seja usada para “habitação pública ou habitação de valor moderado”.

Ainda assim, a decisão de reclassificação (ou não) de um determinado terreno continua a ser da responsabilidade da Câmara Municipal onde o mesmo se integra. O Simplex, por si só, não altera a classificação do solo, nem dispensa o cumprimento das regras do PDM e restantes normas de ordenamento do território.

O Simplex Urbanístico veio alterar também outros aspetos, com destaque para:

• Novos prazos para as autarquias na aprovação de pedidos de licenciamento (120 a 200 dias);
• Dispensa de apresentação obrigatória da ficha técnica da habitação e autorização de utilização no momento da escritura;
• Dispensa de licença camarária para certas tipologias de obras de baixo impacto urbanístico (por exemplo: o aumento do número de pisos de um edifício que não implique mudanças na fachada);
• Maior facilidade na reconversão de imóveis comerciais para uso não-comercial (habitação, por exemplo);
• Criação da Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos (que vem uniformizar os procedimentos entre as Câmaras Municipais).

6. Quando e como posso reclassificar um terreno como urbano?

Estas recentes alterações legislativas vieram simplificar certos processos de reclassificação de terrenos rústicos para urbanos, ainda que sob determinadas regras. Contudo, este continua a ser um processo complexo e que depende sempre da autarquia.

A melhor forma de proceder, nestes casos, é contactar a Câmara Municipal para confirmar se o terreno em questão poderá ser reclassificado e apresentar uma sugestão fundamentada de pedido de alteração. Caberá depois às autoridades municipais aprovar (ou não) essa reclassificação, com a alteração do PDM respetivo.

Caso obtenha “luz verde” da autarquia, terá ainda de comunicar a alteração junto das Finanças. Se o objetivo for a construção de uma habitação, só depois de tudo confirmado e registado é que poderá então avançar para os pedidos de licenciamento da construção.

7. Tenho um terreno para construção. Posso pedir financiamento?

O novo enquadramento legal vem dar novas possibilidades a quem sonha construir a sua habitação própria e permanente. Se tem um terreno rústico, entre em contacto com a Twinkloo: poderá consultar-nos para obter mais informações sobre as opções de crédito.