A minha taxa de esforço é alta. Preciso de fiador para comprar casa?

O que é um fiador e para que serve quando a taxa de esforço é elevada?

Em determinadas situações, os bancos exigem um fiador para reforçar as garantias subjacentes ao crédito. A principal razão é ter uma taxa de esforço elevada que, na perspetiva das instituições bancárias, significa um risco de incumprimento. Mas o que é a taxa de esforço e em que circunstâncias pode ser exigido um fiador?

Comprar casa é um sonho de muita gente e, para a grande maioria, concretizar este sonho depende de conseguir o crédito à habitação necessário para avançar. Conhecer qual é a sua taxa de esforço é uma das questões fundamentais a ter em conta antes de entrar nesta aventura de comprar casa, uma vez que é dela que dependem um conjunto de outros fatores que influenciam a aprovação e o custo do crédito.

A taxa de esforço, ou DSTI (debt service-to-income ratio) na terminologia utilizada pelo Banco de Portugal, é o rácio entre o montante total das prestações mensais associadas a todos os empréstimos detidos pelo cliente e o seu rendimento mensal líquido. Uma taxa de esforço elevada significa que parte significativa do rendimento se destina a cumprir com os encargos resultantes de empréstimos bancários.

Calcular a taxa de esforço é simples. Basta fazer uma conta considerando o montante das prestações e as despesas mensais que vai passar a ter quando pedir o empréstimo para habitação, dividir o valor apurado pelo seu rendimento mensal e multiplicar por 100.

Vejamos um exemplo: se já tem encargos mensais de 250 euros com outros empréstimos (prestação do carro, crédito ao consumo, cartão de crédito...) e vai contratar um crédito com um encargo mensal de 250 euros, e se o seu rendimento mensal for de 1500 euros líquidos, a sua taxa de esforço será de 33,3%. A conta a fazer seria 500 ÷ 1500 x 100 = 33,3.

Em geral, os bancos consideram que a taxa de esforço ideal não deve exceder um terço do rendimento líquido do agregado familiar. As instituições bancárias avaliarão cada situação em particular, mas esta é a regra normalmente aplicada.

Já o Banco de Portugal, que considera impactos adicionais como por exemplo eventuais aumentos do indexante dos contratos de crédito a taxa de juro variável ou mista, recomenda que a DSTI seja inferior a 50% para acautelar dificuldades de pagamento do crédito e possíveis situações de incumprimento. Acima desta percentagem é considerada demasiado alta.

Feitas as contas, e agora que sabe como calcular a sua taxa de esforço, vamos ver em que situações um banco pode exigir um fiador para aprovar o seu crédito à habitação.

O que é um fiador e para que serve quando a taxa de esforço é elevada?

Consideremos uma situação em que a sua taxa de esforço é mais alta do que o recomendado. Neste caso, o banco irá exigir um fiador para que o nível de risco de incumprimento possa ser atenuado. Ter um ou mais fiadores pode ser uma grande ajuda para ver o seu crédito aprovado.

A figura do fiador é, por isso, uma garantia adicional, prestada por uma terceira pessoa, que se compromete a pagar a dívida contraída ao banco caso o devedor entre em incumprimento.

No entanto, para que o fiador seja aceite pelo banco e possa contrabalançar a sua taxa de esforço elevada, ele terá de apresentar algumas condições, como:

• Ter rendimentos comprovados através da Declaração de IRS, incluindo a respetiva Liquidação, de recibos de vencimento, ououtros rendimentos: prediais, por exemplo.
• Ter contrato de trabalho sem termo (preferencial).
• Apresentar um bom histórico bancário.
• Comprovar as suas despesas mensais.
• Ser detentor de património mobiliário e imobiliário.

A escolha do fiador é igualmente importante. Por norma, os fiadores mais comuns são os pais, mas podem ser outros familiares ou até amigos. Contudo, tenha em atenção que está a pedir que esta pessoa tenha total confiança em si e a exigir-lhe um compromisso muito importante. Seja, por isso, cuidadoso na escolha, mas assegure-se de que tem total confiança de que será capaz de cumprir o seu contrato de crédito, de forma que a figura do fiador seja apenas um ‘proforma’.

Em que outras situações preciso de um fiador?

A exigência de um fiador não acontece exclusivamente porque a taxa de esforço é elevada. Os bancos podem igualmente pedir um fiador num conjunto de outras situações. Conheça as principais:

• Idade

  Quando os proponentes de crédito à habitação têm menos de 25 a 30 anos, a probabilidade de um banco exigir um fiador aumenta, mesmo que a taxa de esforço apresentada esteja abaixo do limite máximo recomendado. Muitas vezes nestas idades a situação profissional ainda não é muito estável, o que também dificulta uma aprovação sem garantia adicional.

• Situação profissional instável

  Ter um salário baixo, um contrato de trabalho a termo ou uma prestação de serviços a recibo verde são, habitualmente, outros fatores que determinam a exigência de um fiador, mesmo que a taxa de esforço não seja elevada. O risco de incumprimento é, ou pode ser, mais evidente, pelo que os bancos tendem a precaver-se.

• Encargos elevados ou incumprimento bancário anterior

  Por vezes se o cliente tiver outras prestações de crédito ou muitas despesas mensais, o banco pode exigir a redução desses encargos ou, alternativamente, a inclusão de um fiador na operação de financiamento.

  Adicionalmente, se já, alguma vez, entrou em incumprimento com um crédito (as instituições bancárias têm acesso à Central de Responsabilidade de Crédito do Banco de Portugal onde constam estes registos), ou se os pagamentos de algum crédito foram feitos de forma irregular, o banco vai também exigir um fiador.

  Trata-se, nesta situação, de assegurar que estas situações do passado não voltam a repetir-se, reforçando a garantia prestada por quem solicita o crédito à habitação.

Aceitar ser fiador de alguém exige ponderação e não é uma decisão que se deva tomar de ânimo leve. Mesmo que um familiar próximo ou amigo aceite o desafio, este é um passo arriscado pois, em caso de incumprimento, poderá colocar em risco a sua estabilidade financeira.

Quando o fiador é chamado a responder por um crédito que não está a ser cumprido, terá a responsabilidade de substituir o devedor no pagamento das prestações. Contudo, se não tiver hipótese de fazê-lo, a instituição bancária poderá avançar para a penhora dos bens do fiador e ele terá o seu nome na Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal, o que poderá impedi-lo de contrair outros créditos.

Apesar de toda a responsabilidade que é imputada ao fiador, existem alguns direitos de que pode valer-se:

• Excussão prévia

  O fiador pode recusar a execução dos seus bens para pagamento de uma dívida em incumprimento enquanto o banco não esgotar todas as hipóteses de cobrança junto do devedor. Ou seja, se o imóvel que serve de garantia ao crédito ainda não tiver sido penhorado, ou se o devedor tiver outros bens, o fiador pode pedir escusa do pagamento.

  Contudo, existem casos em que o contrato de crédito exige que o fiador abdique do direito de excussão prévia, o que significa que, em caso de incumprimento, o banco pode penhorar os seus bens antes dos bens do devedor.

• Sub-rogação nos direitos do credor

  No caso de ter de pagar a dívida, o fiador passa a ser o credor. Ou seja, depois de pagar os valores em falta, é ao devedor que o fiador deverá exigir o reembolso. Esta situação pode, contudo, ser um problema caso o devedor não tenha forma de pagar.

• Negociar a saída

  O fiador tem o direito de negociar a sua saída, mas, para fazê-lo, terá de obter o acordo do banco e do devedor. Esta possibilidade exige, contudo, que o fiador seja substituído por um novo fiador ou que sejam entregues outas garantias por parte do devedor.

Agora que já sabe mais sobre a taxa de esforço e a exigência de um fiador – assim como os riscos e direitos que esta figura assume -, conte com a Twinkloo para ajudar a encontrar a solução de crédito mais adequada às suas necessidades. Faça a sua simulação aqui.