Dar nova vida a casas velhas: será que reabilitar compensa?
A que programas de apoio recorrer para reabilitar casas velhas?
Dar uma nova vida a casas velhas pode parecer uma escolha demorada e dispendiosa, mas há situações em que a reabilitação de imóveis antigos pode ter claras vantagens. Além de os poder reformular a seu gosto, pode ter vários benefícios e isenções fiscais dependendo da zona em que se encontra a habitação ou do que pretende fazer com ela. Saiba em que situações reabilitar uma casa antiga pode compensar.
No momento de comprar casa, a palavra “reabilitação” pode parecer assustadora e levar os compradores a preferir um imóvel novo ou pronto a habitar, mas reabilitar casas velhas pode compensar. Não só porque pode tornar o projeto totalmente seu, mas também porque existem benefícios ao nível de impostos e taxas para quem o faça.
Além de existirem alguns programas e apoios específicos para a reabilitação de imóveis antigos, existem também as chamadas Áreas de Reabilitação Urbana, que são as zonas de um município onde é mais vantajoso comprar casa com o propósito específico de reabilitar, quer a intenção final seja utilizá-la para habitação própria ou para vender ou arrendar.
Conheça de seguida os principais benefícios da compra de casas velhas para as reabilitar e de que apoios pode beneficiar.
Quais os benefícios fiscais para a reabilitação de casas velhas?
A localização é um dos aspetos essenciais a considerar se pondera comprar uma casa antiga para reabilitar. Neste sentido, vale a pena investigar quais são as Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) onde existem casas velhas suscetíveis de recuperação.
As ARU são zonas em que a degradação ou obsolescência de edifícios, infraestruturas, equipamentos de uso coletivo ou espaços urbanos e verdes justifica uma intervenção para reabilitação urbana. São definidas e propostas pelas câmaras municipais, que têm interesse em que essas áreas possam ganhar uma nova vida através da reabilitação. Por isso, quem decida comprar casas velhas para reabilitar dentro dessas zonas, tem vários benefícios fiscais que podem tornar o negócio mais apelativo.
1. Redução ou isenção de impostos
A primeira coisa a saber é que ao reabilitar uma casa velha, localizada dentro de uma ARU, vai beneficiar de uma redução de IVA na empreitada de reabilitação, de 23% para 6%. Isto significa que as despesas com as obras serão taxadas a 6% e não aos habituais 23%. Além disso, reabilitar nestas zonas dá direito a dedução à coleta no IRS de 30% dos encargos sustentados pelo proprietário, até ao valor máximo de 500 euros, com o respetivo restauro do imóvel.
Ainda no IRS, beneficia da tributação autónoma de 5% sobre as mais-valias, quando estas provenham da alienação de casas alvo de reabilitação. Em paralelo, beneficia também da tributação à taxa reduzida de 5% depois de concluídas as obras, caso o imóvel se destine ao arrendamento de longa duração.
Isto significa que estes ganhos devem ser alvo de tributação separada dos restantes rendimentos apresentados no IRS. Por exemplo, se declara rendimentos de 30.000 euros anuais, este valor é tributado de acordo com os escalões do IRS para esse nível de rendimentos. Ao declarar as mais-valias resultantes da venda deste tipo de imóveis, terá a oportunidade de pagar apenas 5% de imposto sobre o lucro obtido, desde que não opte pelo englobamento do rendimento, ou seja, desde que não some as mais-valias ao seu rendimento global anual.
Mas os benefícios não ficam por aqui. Ao adquirir imóveis que se destinem a intervenções de reabilitação numa ARU está dispensado de pagar Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e também não terá de o pagar na primeira venda desta casa após a ter realizado as obras. Fica ainda dispensado de pagar o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) durante três anos, contando a partir do ano em que conclui as obras de reabilitação e com a possibilidade de renovar o pedido de isenção por um período de cinco anos.
2. Redução sobre o valor de taxas
Reabilitar casas velhas não só lhe garante benefícios ao nível de IVA e IRS e isenção de IMT e IMI, como também reduz em 80% algumas das taxas que de outra forma teria de pagar na totalidade. É o caso das taxas de urbanização, edificação e utilização em obras de restauro de imóveis e também das taxas pela ocupação de via pública e locais públicos para apoio às obras de reabilitação (enquanto elas decorrem).
A que programas de apoio recorrer para reabilitar casas velhas?
Além dos benefícios já mencionadas de reabilitar uma casa antiga que se localize nas ARU, existem outros programas que apoiam os proprietários no processo de reabilitação. Alguns deles destinam-se principalmente a quem pretende reabilitar para depois arrendar, mas também há apoios para quem queira fazer de um imóvel restaurado a sua habitação própria e permanente.
1. Apoio à reabilitação para habitar ou arrendar
Se a sua intenção é reabilitar uma casa antiga para a transformar em habitação própria, recorrer ao Instrumento Financeiro de Revitalização e Reabilitação Urbana (IFRRU 2020) é uma opção a considerar. Trata-se de um apoio que mobiliza as verbas dos Programas Operacionais Regionais (POR) e do Programa Operacional Sustentabilidade e Eficiência no Uso de Recursos (PO SEUR), ambos parte do Portugal 2020 (PT2020), que tem como principais objetivos apoiar a revitalização das cidades, dos espaços dedicados a comunidades desfavorecidas e a eficiência energética na habitação.
É um instrumento que facilita empréstimos para a reabilitação integral de edifícios destinados a habitação ou a outras atividades. Isto significa que pode tornar a sua casa reabilitada em habitação própria, mas que a qualquer altura poderá arrendá-la se assim entender. Entre as vantagens dos financiamentos existentes no âmbito destes programas está o seu apoio às opções de eficiência energética que melhor se adequem ao projeto apresentado pelos candidatos – algo vantajoso quando se trata da reabilitação de casas velhas.
Para efeitos de candidatura, são considerados válidos para este programa projetos que incluam a reabilitação completa de edifícios com pelo menos 30 anos, embora seja possível candidatar edifícios mais novos que se encontrem muito degradados.
São ainda considerados os projetos para reabilitação de espaços industriais abandonados, restauração total de edifícios de habitação social, renovação de unidades habitacionais particulares localizadas em edifícios de habitação social e reabilitação de espaços públicos associados a ações de reabilitação do conjunto da habitação social envolvente, em curso ou concluídas não há mais de cinco anos.
As candidaturas são feitas através do site da Sociedade Gestora Fundiestamo, responsável pelo financiamento, até ao dia 30 de março de cada ano.
2. Apoio à reabilitação para fazer negócio
Se já considerou comprar casas velhas para as reabilitar com o propósito de transformar estes imóveis numa fonte de rendimento, através do arrendamento, também pode fazê-lo com apoios. Há dois programas direcionados a este objetivo: o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado (FNRE) e o Reabilitar para Arrendar – Habitação Acessível.
O primeiro, é um fundo imobiliário público supervisionado pela Comissão de Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), mas está disponível apenas para investidores específicos. Visa a reabilitação de edifícios públicos para destiná-los essencialmente ao arrendamento para habitação própria nas zonas urbanas, e as candidaturas dividem-se em duas fases. A primeira fase destina-se a entidades públicas e a segunda aos particulares que queiram candidatar imóveis para reabilitação, devendo reunir para esse efeito algumas condições.
Os edifícios têm claramente de precisar de obras de reabilitação, estar livres de encargos, disponíveis na totalidade, e terem uma informação prévia favorável por parte da autarquia que assegure a viabilidade do projeto. No entanto, há algumas questões mais específicas que poderão tornar este apoio menos apelativo a alguns compradores, nomeadamente o facto de, à partida, as candidaturas serem realizadas para a reabilitação da totalidade do edifício em questão, embora possam ser aceites casos pontuais – após avaliação favorável –, de reabilitação de frações do imóvel.
As candidaturas são feitas diretamente através do site do Instituto Financeiro de Reabilitação e Revitalização Urbanas (IFRRU).
No programa Reabilitar para Arrendar – Habitação Acessível, as regras são mais flexíveis. Trata-se de um apoio do Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) destinado ao financiamento de projetos de reabilitação de imóveis que se destinem ao arrendamento acessível e está aberto a candidaturas de particulares e de entidades públicas ou privadas.
Para que um projeto possa ser apoiado deve cumprir os seguintes requisitos: o proprietário deve deter um edifício, parte dele ou um empreendimento que se destine à habitação e que resulte de restauração completa, em que as habitações se destinem, na sua grande maioria, a arrendamento acessível e que sejam financeiramente sustentáveis.
As intervenções serão financiadas anualmente até que os fundos a disponibilizar pelo IHRU no âmbito deste Programa estejam esgotados. Por isso, verifique antecipadamente se o link disponibilizado para as candidaturas no site do Portal da Habitação permite avançar com o processo e faça sempre uma simulação para o seu caso no portal de serviços públicos ePortugal.
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