Nova Lei dos Solos facilita habitação em terreno rústico

Quais as regras para construir em terrenos rústicos reconvertidos?

Depois das alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº10/2024, mais conhecido por Simplex Urbanístico, que entrou em vigor no início do ano, a nova Lei dos Solos, altera o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) com o objetivo de criar mais uma solução para combater a crise da habitação. Se possui um terreno rústico descubra como tirar partido das novas regras.

Por esse país fora são comuns os casos de famílias que, por exemplo, por herança, são proprietárias de terrenos rústicos que, até agora, não tinham utilidade além da produção agrícola. No entanto, e desde janeiro de 2024, o Simplex Urbanístico veio introduzir novas regras para a utilização destes terrenos rústicos, nomeadamente, para a construção de habitação.

Desde então, transformar um terreno rústico em urbano e tirar melhor partido do património passou a ser uma possibilidade, apesar de haver algumas limitações e, acima de tudo, serem os municípios a terem sempre a última palavra nesta transformação.

No final de novembro de 2024, com a aprovação da nova Lei dos Solos, aumentou o leque de oportunidades para reclassificação de um terreno rústico em urbano e, consequentemente, tornou-se mais fácil construir casa própria nestas propriedades.

Quais as regras para construir em terrenos rústicos reconvertidos?

Se é proprietário de um terreno rústico que, até agora, apenas podia utilizar para a produção agrícola ou para o pastoreio de animais, conheça as oportunidades que a nova Lei dos Solos lhe traz.

A construção de casas para habitação é a principal novidade de um novo diploma, aprovado em Conselho de Ministros (28 de novembro de 2024), que altera o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT). O objetivo é ter alternativas para a construção de “habitação pública ou a habitação a valor moderado”, permitindo construir em locais onde a urbanização estava anteriormente vedada.

Mas, tal como no Simplex Urbanístico, a reclassificação de um terreno rústico em urbano continua a obedecer a determinadas regras, e conta igualmente com algumas exceções.

Por um lado, as autarquias ganham ainda mais autonomia na tomada de decisões nos processos de alteração dos terrenos, tendo a iniciativa que partir dos municípios. Ou seja, mesmo que esteja convencido de que a reclassificação do seu terreno rústico pode ser feita e apesar de poder informar a Câmara Municipal da sua intenção, terá de ser o município a iniciar o processo.

Outra regra importante a ter em conta é a de que as casas contruídas nestes terrenos rústicos devem ter como destino a habitação pública. A nova Lei dos Solos exige que 70% das casas sejam comercializadas a preços moderados ou destinadas a arrendamento acessível, e que as obras sejam concluídas num prazo máximo de cinco anos.

Note ainda que para a categoria de preços moderados devem ser considerados os valores medianos de vendas de construção nova no último semestre. Em dezembro de 2024, este valor de referência é de 1661 euros por metro quadrado a nível nacional, mas pode também ser aplicado o cálculo de 125% da mediana do concelho onde se encontra a habitação.

Outra vantagem para os proprietários de terrenos rústicos é a valorização que conseguem se decidirem vender após a reclassificação em terreno urbano, pois ela despertará um maior interesse por parte de investidores ou de construtores.

Como fazer a reclassificação de um terreno rústico?

Tal como referido, o pedido de reclassificação pode ser sugerido pelo proprietário, mas dependerá sempre do município e da respetiva decisão de iniciar ou não o processo.

Conheça as etapas da reclassificação:

• A autarquia local tem a responsabilidade de verificar a possibilidade de reclassificação, a pedido do proprietário;
• A proposta de reclassificação tem de ser aprovada pela autarquia, responsável também por submeter uma proposta devidamente justificada;
• Esta proposta deverá estar em consulta pública durante 20 dias;
• Se houver alterações à proposta inicial, será a autarquia a fazê-las;
• A decisão final é tomada em Assembleia Municipal.

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