Orçamento do Estado 2026: O que vai mudar na habitação

Quer construir para vender ou arrendar a preços moderados?

O Governo apresentou um conjunto de medidas para a habitação no âmbito da proposta de Orçamento do Estado 2026, com o objetivo de responder à crise habitacional e facilitar o acesso a casa própria. Saiba o que pode mudar e qual o impacto destas alterações na compra de casa.

Entre as principais novidades da proposta orçamental estão os benefícios para imóveis destinados à venda ou arrendamento a preços moderados, as mudanças nos patamares de isenção do IMT Jovem e o reforço no investimento público para aumentar a oferta do parque habitacional.

Algumas destas iniciativas já tinham sido anunciadas pelo Governo, mas são agora formalizadas no quadro das medidas a realizar em 2026. Apresentamos-lhe, de seguida, algumas das principais medidas a ter em conta.

Há novos incentivos formalizados no Orçamento do Estado 2026

A construção de habitação para vender vai passar a contar com uma redução do IVA para 6%. A medida consta na proposta de Orçamento do Estado, mas com uma limitação em termos de valores de venda: só se aplica para imóveis que serão vendidos até 648 mil euros.

Este incentivo à construção visa acelerar a oferta de casas disponíveis e deverá estar em vigor até 2029.

No caso das habitações para arrendamento, os benefícios aplicam-se apenas para proprietários que pratiquem rendas de valores considerados “moderados” (até 2.300 euros). Nestes casos, também poderão beneficiar da redução do IVA para 6%, tanto na construção, como na reabilitação.

Os imóveis destinados a arrendamento com renda até 2.300 euros beneficiam ainda de uma isenção temporária do IMT e do IMI. Já a taxa de tributação de IRS sobre os rendimentos dos proprietários desce de 25% para 10%.

Além disso, está também prevista a isenção de tributação das mais-valias, em sede de IRS, caso o valor da venda seja reinvestido na compra de um imóvel para arrendamento com rendas moderadas.

Isenção de IMT para jovens terá novo patamar máximo

Desde 2024 que os jovens beneficiam de isenção de IMT na compra da primeira habitação própria e permanente. A proposta orçamental vem introduzir uma atualização de 2% dos escalões deste imposto, o que leva também à subida do teto máximo de isenção do IMT jovem: de 324,1 mil euros para 330,5 mil euros, no valor do imóvel.

As contas também se alteram no escalão seguinte, que ainda beneficia de uma taxa reduzida de 8% no IMT para jovens: o valor máximo sobe de 648 mil euros para cerca de 660 mil euros.

Na prática, estas mudanças significam que os jovens terão acesso a benefícios fiscais ligeiramente mais alargados na compra da primeira casa.

Para quem tem mais de 35 anos (ou já é proprietário), apenas haverá lugar a isenção de IMT para casas até um valor de 106.346 euros, também de acordo com a atualização de escalões proposta.

Processos de licenciamento mais ágeis

No setor da habitação, um dos objetivos assumidos pelo Governo é “eliminar as barreiras burocráticas que envolvem o mercado imobiliário”. Nesse sentido, a proposta de Orçamento do Estado 2026 inclui a simplificação e desburocratização dos mecanismos de revisão dos Planos Diretores Municipais (PDM), “facilitando a sua adequação às novas realidades sociais, económicas e ambientais”.

É também apontada, no documento, a necessidade de consolidar um sistema cadastral integrado entre o cadastro predial e o cadastro simplificado. Na perspetiva do Governo, esta simplificação permite melhorar a gestão do território, o registo de propriedade e criar condições mais favoráveis ao investimento.

Quanto ao SIGPIP – Sistema de Informação e Gestão de Património Imobiliário Público, o relatório da proposta orçamental indica que esta plataforma de inventário e cadastro do património público estará pronta até junho de 2026.

O Governo prevê ainda transferir para os municípios a propriedade de imóveis rústicos que atualmente pertencem ao Estado, sem contrapartidas financeiras. Além de controlar o risco de incêndio, o objetivo é facilitar a gestão e utilização local desses terrenos, promovendo o seu aproveitamento para a construção de habitação.

Reforço do investimento público para construção e reabilitação

A questão da oferta de imóveis e da habitação acessível é um dos eixos centrais do Orçamento do Estado 2026 no que diz respeito ao setor. Nesse sentido, a proposta do Governo contempla um reforço do investimento público:

• Disponibilização de 59 mil casas nos próximos seis anos, dos quais 33 mil serão financiadas pelo Plano de Recuperação e Resiliência (PRR);
• Construção de 12 mil casas a integrar o Programa de Apoio ao Arrendamento;
• Reforço da reabilitação urbana, com a alocação de 930 milhões de euros, em 2026, para programas públicos de promoção e reabilitação.

Próximos passos

A proposta do Orçamento do Estado foi entregue pelo Governo na Assembleia da República a 9 de outubro de 2025 e passa agora pelo processo de discussão na generalidade e nas comissões parlamentares respetivas. A votação final está marcada para 27 de novembro. Embora as medidas dependam da aprovação da Assembleia e da promulgação do Presidente da República, o Governo já fez saber que prepara novas iniciativas para reforçar a política de habitação, a apresentar em dezembro.

Caso sejam aprovadas, as medidas previstas no plano orçamental só entrarão em vigor no próximo ano. No caso dos benefícios em sede de IRS, o impacto será sentido sobretudo em 2027, no momento de declaração dos rendimentos de 2026.

Está a pensar em comprar casa para si ou como investimento para venda ou arrendamento? Estas novas medidas do Orçamento do Estado 2026 podem ter impacto direto na sua decisão. Antes de avançar, entre em contacto connosco. Na Twinkloo, podemos dar-lhe mais informação sobre as mudanças mais relevantes para o seu caso e quais as opções de financiamento disponíveis.