Já é possível construir num terreno rústico. Saiba como.

O que é um terreno rústico e qual o seu potencial para construção?

Construir em terreno rústico ou em solos que integrem a Reserva Agrícola Nacional (RAN) passou a ser possível com o novo Simplex Urbanístico que entrou em vigor no início de 2024, com o objetivo de simplificar os processos de licenciamento. No entanto, existem situações que podem tornar a construção inviável e quase todas dependem de decisões dos municípios. Descubra quais os cuidados a ter antes de investir.

Facilitar os processos de licenciamento de obras e agilizar a construção de novas habitações numa altura em que a procura por casas para habitar é bastante superior à oferta disponível no mercado foi o principal objetivo do Decreto-Lei nº10/2024, de 8 de janeiro, que ficou conhecido por Simplex Urbanístico, que tem entre as novas medidas a possibilidade de construir em terreno rústico ou que integre a Reserva Agrícola Nacional (RAN).

Além disso, a nova legislação que surge associada ao pacote Mais Habitação, anunciado pelo anterior Governo, assegura igualmente a redução de custos com estes processos e simplifica a reclassificação dos solos.

Desde que sejam considerados aptos para construção, estes terrenos passam a estar disponíveis para avançar com uma obra, mas com finalidades muito específicas, nomeadamente, a habitação pública ou a custos controlados.

Ainda assim, existem situações em que é possível pedir a conversão de um terreno rústico em terreno urbanizável e construir uma casa para habitação própria e permanente. E uma das boas notícias é que estes terrenos podem ser mais baratos e facilitar a concretização do sonho de construir casa própria, à medida das necessidades.

Conheça de seguida quais os requisitos para tornar viável a construção em solo rústico.

O que é um terreno rústico e qual o seu potencial para construção?

Para o cidadão comum, um terreno é um terreno e, à partida, qualquer um teria potencial de construção. No entanto, e apesar de aparentemente idênticos, os terrenos têm classificações distintas e finalidades também diferentes.

Podemos diferenciá-los em três tipos:

• Terreno urbano;
• Terreno urbanizável;
• Terreno rústico.

No primeiro caso, trata-se de um terreno que dispõe de todas as infraestruturas necessárias para a construção de uma casa, como o saneamento ou a eletricidade. Já no caso de um terreno urbanizável, estas infraestruturas ainda não estão disponíveis, mas podem vir a estar pois está preparado para recebê-las. E, por último, o terreno rústico não dispõe destas caraterísticas o que, em teoria, inviabilizaria a construção de habitação. Mas há exceções e, com o Simplex Urbanístico estas são ainda mais abrangentes.

Como saber se é um terreno rústico e se pode ser reconvertido?

Antes de avançar para a aquisição de um terreno rústico, seja para construir casa própria ou para investimento, verifique a sua classificação e potencial. Há duas formas de saber:

• Nas Finanças, através da Caderneta Predial.
• Na Câmara Municipal, através da consulta do Plano Diretor Municipal (PDM) que determina a finalidade para a qual o terreno está autorizado pela autarquia.

Dentro da classificação de terreno rústico incluem-se terrenos com diferentes especificidades: uns têm esta denominação por estarem em zonas agrícolas e serem, por isso, maioritariamente explorados para agricultura, e outros porque se encontram em áreas protegidas, como lagos ou montanhas com reconhecido valor natural.

No PDM poderá encontrar terrenos rústicos integrados em zonas:

• REN - Reserva Ecológica Nacional: zona de proteção especial por incluir áreas com valor e sensibilidade ecológicos ou suscetíveis a riscos naturais como cheias ou derrocadas; ou
• RAN - Reserva Agrícola Nacional: terras com caraterísticas agroclimáticas mais adequadas à atividade agrícola, o que limita a sua utilização para a construção.

Nestas situações, terá de contactar a Câmara Municipal para confirmar se, apesar da localização, o terreno rústico que pensa adquirir (ou que já detém) pode ser convertido para terreno urbano ou urbanizável. O parecer caberá sempre às autarquias e a outras entidades competentes como as Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR).

No caso de um terreno rústico em zona RAN, a possibilidade de conversão pode agora ser simplificada com as novas regras do Simplex Urbanístico, apesar de ter sempre submetido a uma avaliação caso a caso. A boa notícia é que, ao contrário do que acontecia antes desta alteração legislativa, os prazos de resposta são agora obrigatoriamente mais curtos, e o facto de todos os pedidos serem submetidos através de plataformas eletrónicas facilita o seu acompanhamento.

Exceções que facilitam a construção num terreno rústico

Mesmo antes das novas regras do Simplex Urbanístico, já existiam exceções que permitiam a construção num terreno rústico. Estas situações continuam a ser possíveis e podem, por isso, abrir mais uma porta à concretização do seu sonho.

1. Reconstrução de uma ruína

Se já existir no terreno rústico algum imóvel ou ruína, será possível construir, mas com alguns limites. Em geral, nestes casos, a Câmara Municipal permitirá a reconstrução desde que esta não exceda a mesma área. Ou seja, se a ruína tiver 50 m², a nova edificação não poderá excedê-los.

A ampliação pode ser autorizada em algumas situações, desde que não ultrapasse em mais de 20% a superfície de pavimento das edificações já existentes e que esteja devidamente legalizada.

Consulte a Câmara Municipal da zona em que está inserido o terreno e confirme qual a percentagem de ampliação autorizada, uma vez que esta pode variar de município para município, apesar do máximo legal de 20%.

2. Construções de apoio ou de armazenamento

Tratando-se de um terreno agrícola, a construção pode justificar-se desde que se trate da edificação de construções de apoio à atividade ou armazenamento de material. No entanto, para que posteriormente este tipo de construção possam vir a ser utilizada como habitação, terá de ser licenciada para este efeito pela Câmara Municipal, o que pode não acontecer. Sem licença de habitação emitida pelo município, este tipo de utilização será considerado ilegal.

3. Casas pré-fabricadas ou bungalows

A utilização de um terreno rústico para colocar casas pré-fabricadas ou bungalows, seja para arrendar a terceiros ou para habitar não é um tema consensual nos diferentes municípios. Há uns que permitem este tipo de edificações mediante o cumprimento de algumas regras – alvará de construção, certificação energética, autorizações ambientais e cumprimento de normas urbanísticas, são alguns exemplos -, enquanto outros não o autorizam.

Assim, se não for possível converter o terreno rústico em urbanizável – o que impede de avançar com a construção de uma habitação -, deve consultar as restrições da Câmara Municipal à colocação de outro tipo de edificações.

Uma dica: se a casa for autossuficiente em termos energéticos e de saneamento será considerada amovível ou móvel, pelo que a sua legalização é tipicamente mais simples.

Um terreno rústico em que se possa construir habitação pode ser um bom negócio, em especial num momento em que o valor dos imóveis continua em alta. Além de não estarem condicionados às regras do PDM e terem uma localização mais próxima da natureza, estes terrenos têm uma outra vantagem que importa destacar: os preços de comercialização, que são geralmente muito inferiores aos dos terrenos urbanos.

Se construir num terreno rústico lhe parece agora uma possibilidade, a Twinkloo pode ajudar a concretizar o seu sonho e a encontrar a solução de crédito mais adequada para o tornar realidade.