Comprar imóveis da banca: quais as vantagens?

4 vantagens dos imóveis da banca

Adquirir um imóvel que faça parte das carteiras dos bancos pode ser um bom negócio para quem procura uma casa para morar ou para investir e tirar partido da dinâmica que anima atualmente o mercado imobiliário. Conheça os benefícios dos imóveis da banca e descubra se este pode ser um bom negócio para si.

Habitações novas ou usadas, assim como lojas, armazéns ou terrenos, fazem parte dos chamados imóveis da banca, ou seja, da oferta imobiliária detida pelas instituições bancárias.

Apesar de não ser o seu negócio principal, os bancos acabam por ficar com imóveis que foram dados como garantia em troca do financiamento e que, na falta de pagamento, ficam na possa das instituições de crédito.

Estes imóveis podem ser adquiridos diretamente por qualquer pessoa que pretenda comprar casa, seja para uso próprio ou para investir. Se está numa destas situações, conheça as principais vantagens e cuidados a ter antes de avançar para a compra de um destes imóveis da banca.

4 vantagens dos imóveis da banca

Rácios de financiamento mais elevados e spread mais baixos, ou isenção de comissões e de avaliação são algumas vantagens que podem tornar os imóveis da banca numa opção atrativa.

1. Financiamento a 100%

Ao contrário do que acontece no crédito habitação tradicional, o financiamento a imóveis da banca pode atingir o valor total da aquisição, uma vez que o banco, por ser o detentor do imóvel, deixa de estar sujeito às regras de gestão de risco, impostas pelo Banco de Portugal, desde 2018. Estas recomendações sugerem que os bancos financiem os imóveis, no máximo, até 90% do valor da sua avaliação no caso da primeira habitação, uma percentagem que cai para 80% quando o empréstimo se destina a uma habitação secundária ou a outras finalidades (investimento, arrendamento, etc..).

No caso dos imóveis da banca, a instituição de crédito que os detém conhece à partida o seu valor e potencial de venda, o que tende a facilitar o negócio e permite oferecer, algumas vezes, vantagens interessantes e exclusivas.

O spread, por exemplo, pode ser um destes benefícios, com os bancos a oferecer taxas inferiores às praticadas no crédito habitação para um imóvel que não esteja na sua posse. Claro que, em última análise, será sempre o perfil de risco do cliente a determinar a taxa final, mas existe também aqui uma maior flexibilidade por parte das instituições de crédito.

2. Isenção de comissões e de outras despesas

Em qualquer processo de crédito à habitação existe um conjunto de despesas associadas. Desde logo, as comissões de abertura de dossiê, as despesas de avaliação do imóvel, entre outras, que variam de banco para banco. No entanto, para os imóveis integrados nas carteiras dos bancos, é comum a isenção de grande parte destas despesas, o que pode permitir poupar largas centenas de euros.

As despesas com o pedido de registos provisórios do imóvel também não são necessárias neste tipo de créditos, uma vez que o banco já é o detentor do imóvel.

3. Período de carência

Outra das vantagens em adquirir imóveis da banca é a possibilidade de usufruir de um período de carência no pagamento do crédito. Ou seja, algumas instituições permitem que, durante um determinado período, os compradores paguem uma mensalidade composta apenas pelo valor dos juros ou, noutros casos, que não paguem de todo. Tudo depende do banco e do acordo feito entre as partes.

Este modelo pode ser especialmente importante para quem está a comprar uma casa, mas ainda não vendeu a anterior, uma vez que evita o acumular de prestações. Se a ideia for investir na aquisição e, por exemplo, reabilitar o imóvel para uma posterior venda ou aluguer, esta opção pode igualmente ser vantajosa, pois adia o pagamento.

4. Maior rapidez

Uma vez que ao adquirir um imóvel inserido nas carteiras dos bancos estará a lidar diretamente com o “vendedor”, o processo de compra é geralmente mais rápido.

Nestes casos não há intermediários e os bancos têm todo o interesse em alienar o património imobiliário que acumularam, sem prejuízo, mas com rapidez. Já para os compradores, negociar diretamente com o banco significa tendencialmente uma aprovação mais rápida do crédito, além de menos burocracia e menos despesas.

Cuidados antes de avançar

Apesar destas vantagens, nunca é demais lembrar que, em qualquer circunstância, deverá estar atento a todas as questões relacionadas com o imóvel e com o processo de crédito e compra, porque há situações em que os imóveis da banca podem não compensar. Informar-se e faça as contas antes de dar este passo.

• Imóveis da banca nem sempre são mais baratos

  Há uma ideia pré-concebida de que os imóveis que integram as carteiras dos bancos são comercializados a valores inferiores à média pelo facto de terem sido penhorados. Contudo, isto nem sempre é verdade e o seu preço depende de vários fatores, incluindo a procura por imóveis ou a urgência que a instituição financeira tem em desfazer-se do imóvel.

  Num contexto de grande procura, por exemplo, os montantes praticados podem estar em linha com o valor do mercado. Por isso mesmo, é importante comparar preços antes de decidir avançar, especialmente se o objetivo for investir para rentabilizar.

• Oferta de imóveis mais reduzida

  Não obstante os portfólios bancários conterem umas centenas ou milhares de imóveis, a oferta será sempre mais reduzida face à que pode encontrar numa pesquisa pelas mediadoras imobiliárias. Isto significa que pode não encontrar entre os imóveis da banca uma casa com as caraterísticas específicas que procura.

  Por outro lado, se não tiver pressa, e se for fazendo pesquisas regulares, é provável que acabe por deparar-se com uma casa que lhe possa agradar.

• Confirme o estado de conservação e a necessidade de obras

  Tal como noutra qualquer aquisição de um imóvel usado, também no caso dos imóveis da banca o estado de conservação é outro dos fatores a ter em atenção, pois ele pode não ser o melhor. Por isso, é fundamental que visite o imóvel – várias vezes, se necessário -, e caso haja obras a fazer, procure um especialista – arquiteto ou empreiteiro, por exemplo – que possa acompanhá-lo e ajudar a calcular o investimento que será necessário. Desta forma evitará surpresas desagradáveis.

• Encargos e inquilinos

  Outra questão a ter atenção antes de avançar são as dívidas. Não obstante ter sido entregue ao banco por falta de pagamento, o imóvel pode ter associadas outras dívidas, inclusive à Autoridade Tributária. Certifique-se, por isso, que não existem encargos inesperados para não ter posteriores dores de cabeça.

  No caso de imóveis da banca que estejam arrendados e tenham inquilinos a habitá-los, fique atento aos direitos de preferência que estes poderão invocar em caso de venda. Acautele esta situação para não ficar com um imóvel do qual não conseguirá usufruir.

Onde encontrar os imóveis da banca?

Uma opção é procurar os imóveis da banca nos sites dos próprios bancos – apesar de que nem todos têm esta oferta –, ou informar-se diretamente com as instituições sobre onde pode consultá-los. Outra forma de identificá-los é junto dos mediadores imobiliários que têm parcerias específicas com os bancos.

Se está a pensar comprar casa, seja ela uma das que integra a carteira imobiliária de um banco ou qualquer outra que mais lhe convenha, fale com a Twinkloo para encontrar a melhor solução para a sua situação em particular e pode começar desde já por fazer uma simulação.