Como funciona a garantia de uma casa?

O essencial sobre a garantia de um imóvel: como acionar o mecanismo?

A garantia de bens imóveis tem um prazo de 10 anos quando estão em causa defeitos relacionados com elementos construtivos estruturais da casa. Para os outros defeitos, o prazo estipulado é de cinco anos. Saiba como funciona este mecanismo de proteção, quando se aplica e como se aciona.

Da mesma forma que um consumidor dispõe de um período de garantia quando compra um eletrodoméstico – período durante o qual tem direito à sua reparação ou substituição se o equipamento registar uma avaria – a lei também prevê a existência de uma garantia sobre os bens imóveis.

Mas quais são os direitos de um comprador de um imóvel que estão cobertos por esta garantia? O diploma que regulamenta os direitos dos consumidores na compra e venda de bens, explica: “O profissional tem o dever de entregar ao consumidor os bens imóveis que sejam conformes com o contrato de compra e venda e que apresentem características de qualidade, de segurança, de habitabilidade, de proteção ambiental e de funcionalidade de modo a assegurar a aptidão dos mesmos ao uso a que se destinam durante o período de vida útil técnica e economicamente razoável”.

Desse modo, após a compra de uma casa, se ela não estiver de acordo com a descrição feita pelo vendedor – e aqui é essencial consultar a ficha técnica da habitação – estaremos perante a falta de conformidade do contrato. E, nesse caso, o consumidor pode acionar esta garantia, solicitando, por exemplo, a reparação do defeito.

O prazo da garantia dos imóveis foi alargado em 2022 com a publicação do decreto-lei nº 84/2021 e o seu período de vigência está dependente do tipo de defeitos que estejam em causa. Por exemplo, se estivermos perante um defeito relacionado com elementos construtivos estruturais da casa – como lajes, pilares e paredes, por exemplo – o prazo é de 10 anos. No caso dos restantes defeitos, relacionados com o isolamento e impermeabilização, azulejos, telhas, portas, janelas, entre outros, o prazo de garantia é de cinco anos.

É ainda importante ressalvar que a garantia não cobre os prejuízos que sejam causados por má utilização, falta de manutenção ou depreciação da habitação. Do mesmo modo, caso o consumidor tenha conhecimento do defeito aquando da celebração do contrato, não pode posteriormente acionar a garantia com vista à reparação dessa falta de conformidade.

O essencial sobre a garantia de um imóvel: como acionar o mecanismo?

Imagine a seguinte situação: comprou uma casa nova e deparou-se com fissuras nos sanitários que não tinham sido detetadas durante as visitas que fez antes de comprar o imóvel. Ou então, reparou que algumas divisões da sua casa começaram a ganhar humidade por causa de uma fissura na parede. O que acontece nestas situações?

A legislação refere que, em caso de falta de conformidade, o “consumidor tem direito a que esta seja reposta, a título gratuito, por meio de reparação ou de substituição, à redução proporcional do preço ou à resolução do contrato”, sendo que o consumidor pode exercer qualquer dos direitos referidos, salvo se tal se manifestar impossível ou constituir abuso de direito.

• Os passos necessários para acionar a garantia de um imóvel

  Detetado um defeito, o consumidor deverá comunicar ao construtor ou vendedor do imóvel o problema identificado dentro do prazo de garantia. Quanto mais cedo agir, melhor. Pois será mais difícil para o vendedor invocar o argumento de que o dano foi causado por má utilização do comprador.

  Para esse efeito, o consumidor deverá reunir elementos (como fotografias) que comprovem o defeito e fazer uma comunicação, preferencialmente, por carta registada ou por correio eletrónico com aviso de recibo de leitura. Nessa mensagem deverá expor e descrever o problema identificado, assim como apresentar uma proposta de resolução – que poderá passar pela reparação do dano, substituição, redução do preço ou, em última instância, pela resolução do contrato.

  No entanto, não há um prazo definido para que o vendedor proceda à reparação dos defeitos. Efetivamente, a legislação refere que a reparação ou substituição do bem imóvel deve ser realizada dentro de um prazo razoável, tendo em conta a natureza da falta de conformidade, sem grave inconveniente para o consumidor.

• O que fazer quando o vendedor se recusa realizar a reparação dos defeitos?

  Quando não é possível chegar a um acordo amigável, o consumidor terá de recorrer aos tribunais convencionais ou aos Julgados da Paz para resolver este litígio e fazer valer os seus direitos. É, no entanto, importante lembrar que esta ação deve ser colocada junto das instâncias judiciais dentro de um prazo de três anos após a comunicação do defeito. Se deixar passar este prazo, o seu direito de pedir a reparação dos defeitos fica caducado.

Porque a compra de uma casa é uma das decisões financeiras mais importantes da vida de uma família, deverá prestar especial atenção ao imóvel escolhido, bem como ao crédito à habitação contratado. Se está a ponderar comprar casa, utilize o simulador da Twinkloo para saber qual o banco que oferece as melhores condições de financiamento e, em caso de dúvidas, contacte os nossos especialistas.