Contrato promessa de compra e venda ou CPCV: que cuidados ter em conta?

6 aspetos que deve considerar e salvaguardar antes de celebrar um CPCV

Um dos passos que antecede a compra de casa é a assinatura do contrato promessa de compra e venda – documento muitas vezes referido pela sigla CPCV. Embora não seja obrigatório, trata-se de uma convenção habitual e recomendável, dado que protege tanto os vendedores como os compradores. Contudo, este documento não deve ser assinado de ânimo leve. A Twinkloo explica-lhe os principais cuidados que devem ser acautelados.

Desde o momento em que uma família encontra a casa dos seus sonhos até à formalização da escritura de compra do imóvel podem decorrer semanas ou mesmo meses de distância. Este período é muitas vezes necessário para tratar das formalidades associadas ao pedido de crédito e agilizar os processos burocráticos e formais da transação, mas é preciso acautelar que, enquanto decorrem estes processos, a casa ambicionada não será vendida a uma terceira pessoa interessada. É para ter esta garantia que o comprador e o vendedor assinam previamente o CPCV – o contrato promessa de compra e venda.

Este documento define os direitos e deveres de ambas as partes até à realização do contrato definitivo (através de escritura pública ou documento particular autenticado). Por norma, a assinatura do CPCV pressupõe o pagamento de um sinal, definido livremente, e que corresponde a uma percentagem do valor do imóvel. Desta forma, este instrumento permite vincular de forma rápida e simples o vendedor e o comprador, com vista à realização de um contrato futuro, protegendo ambas as partes.

No entanto, durante este passo é recomendável a adoção de alguns cuidados para garantir que tudo corre em conformidade com as condições acordadas e, assim evitar, incorrer no pagamento de penalizações pela quebra de cumprimento deste contrato.

6 aspetos que deve considerar e salvaguardar antes de celebrar um CPCV

Existe um conjunto de situações que, se não forem devidamente acauteladas no CPCV, podem originar conflitos entre comprador e vendedor e causar desagradáveis surpresas. Entre os principais cuidados, recomendamos especial atenção aos seis seguintes aspetos:

• CPCV deve ser assinado, preferencialmente, após a aprovação do crédito

  Imagine a seguinte situação: encontrou a casa dos seus sonhos e, de imediato, assinou o CPCV. Só mais tarde decidiu dar início ao pedido de aprovação do crédito à habitação para a obtenção de 200 mil euros necessários para financiar a compra do imóvel. Contudo, após a avaliação dos critérios de risco, o banco considerou que apenas poderá conceder-lhe 140 mil euros. Perante esta decisão, há dois cenários possíveis: ou recorre a poupanças próprias para financiar o valor remanescente e avança com a compra da casa ambicionada, ou então terá de desistir do negócio – o que constitui uma quebra dos deveres do contrato promessa de compra e venda e, como tal, perderá o sinal já pago.

  Para evitar situações como esta, os promitentes compradores deverão, preferencialmente, assinar o CPCV quando já tiverem a aprovação do crédito e estiverem na posse da respetiva ficha de informação normalizada europeia (FINE). Uma outra possibilidade é a inserção no contrato promessa de compra e venda de uma cláusula de salvaguarda, que lhe permita desistir do negócio caso o banco não aprove o crédito.

• Vai comprar uma casa em planta? Anexe o caderno de encargos e detalhe as condições

  No caso da compra de uma casa em planta ou em construção, a redação do CPCV deverá ser feita com especial cuidado, para garantir que todos os detalhes estão salvaguardados. Nesse sentido, deverá solicitar o caderno de encargos minucioso (que descreva os materiais, as marcas e referências dos produtos que serão usados na construção da casa) para que possa verificar se as condições acordadas foram (ou não) respeitadas. Este caderno de encargos deverá ser anexado ao contrato promessa de compra e venda.

• Acorde um prazo razoável e confortável para a formalização do negócio

  Porque os imprevistos acontecem e podem levar a que os processos de compra de casa sejam mais extensos face ao inicialmente previsto (por exemplo, ou porque precisa de vender a sua atual habitação para poder concluir a aquisição da nova casa, ou porque aguarda pela decisão do banco em relação à aprovação do pedido de crédito) é aconselhável acordar com o vendedor um prazo confortável para a assinatura da escritura, que acautele a ocorrência de eventuais imprevistos.

• Não assine um CPCV nestas situações

  Como já foi mencionado, o CPCV é um documento vinculativo. Como tal, antes de assumir o compromisso de que vai comprar uma determinada casa – e ficar “amarrado” àquele imóvel – deverá fazer algum trabalho de casa prévio para assegurar-se que o imóvel cumpre com os requisitos legais. Nesse sentido, deverá certificar-se de que a casa está inscrita na matriz predial e tem a licença de utilização. Caso o imóvel esteja ainda em fase de construção verifique se o mesmo tem a devida licença. Caso contrário não deverá assinar o contrato.

  Outro aspeto relevante: certifique-se de que o CPCV inclui uma garantia de que não existem dívidas ou outros ónus sobre o imóvel que pretende adquirir.

• Certifique-se que o documento que assina tem validade jurídica

  Um outro aspeto que não deverá ser menosprezado neste processo é garantir que o CPCV tem força legal. Ou seja, para que este documento seja considerado válido ele deve respeitar alguns requisitos, caso contrário uma das partes poderá invocar, no futuro, a sua nulidade. Neste sentido, o Código Civil (artigo 410), refere que o documento “deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respetiva licença de utilização ou de construção”. Ainda assim, o mesmo artigo do Código Civil salienta que ambas as partes podem acordar em prescindir da formalidade do reconhecimento das assinaturas. Mas ao fazê-lo não podem, mais tarde, invocar a ausência da formalidade para anular o acordo.

  Existem online diversas minutas de contratos promessa de compra e venda que podem ser utilizadas. Mas mesmo nestes casos é recomendável que o documento seja revisto por um profissional (um advogado ou solicitador) para salvaguardar que contém todas as informações necessárias e cumpre com os requisitos legais.

• Esteja atento às penalizações em caso de quebra do cumprimento do CPCV

  Tanto o comprador como o vendedor deverão estar conscientes da importância das condições acordadas num CPCV e das penalizações que ambos podem incorrer em caso de incumprimento. Neste sentido, caso a situação de incumprimento seja causada pelo comprador, este perde a totalidade do sinal que foi pago no momento da assinatura. Por outro lado, caso seja o vendedor a quebrar as condições do contrato, ele poderá ser obrigado a devolver o valor do sinal, em dobro, ao comprador.

Porque a compra de casa tem várias etapas e várias delas podem ser complexas, conte com os especialistas da Twinkloo para apoiar a escolha do melhor crédito à habitação para o seu caso pessoal e acompanhar as várias fases do processo. Se está a pensar dar o primeiro passo, comece por fazer a sua simulação de crédito.