O que deve ponderar antes de comprar uma casa antiga?

5 conselhos a ter em consideração antes de comprar uma casa antiga

Entre agosto de 2018 e de 2023, o preço das casas aumentou mais de 50% em 66 dos municípios portugueses, de acordo com dados do Instituto Nacional de Estatística. Perante esta escalada de preços, algumas famílias optam por comprar uma casa antiga, a preços mais baixos comparativamente aos de um imóvel novo, para mais tarde renovar e reabilitar. Mas esta alternativa exige da parte dos compradores um cuidado redobrado para assegurar que se faz um bom investimento.

Diz a sabedoria popular que a “necessidade aguça o engenho”. Isso mesmo tem sido visível nas soluções alternativas que muitos portugueses têm adotado para contornar o problema dos elevados preços da habitação. Enquanto muitas famílias optaram por sair dos grandes centros urbanos e adquirir uma casa em zonas mais periféricas, com preços mais acessíveis, outras aventuraram-se na compra de casas modulares ou pré-fabricadas. Além destas opções, a compra de uma casa antiga, por vezes já devoluta ou em ruínas, tornou-se também um caminho alternativo para aceder à habitação própria.

No entanto, antes de investirem na compra de uma casa antiga, os compradores devem ter cuidados redobrados para se certificarem que o imóvel se encontra devidamente legalizado e que as obras inicialmente previstas não se tornam num desafio muito mais complexo (e oneroso).

5 conselhos a ter em consideração antes de comprar uma casa antiga

Embora o preço de uma casa antiga possa parecer, muitas vezes, tentador face aos preços de uma habitação mais recente, é importante perceber previamente qual o estado real do imóvel. O objetivo é não só assegurar que as obras de remodelação não vão ultrapassar o orçamento estipulado, mas também que o imóvel tem toda a documentação em dia.

1. Faça um bom planeamento

   O processo de compra de uma casa antiga é tipicamente mais desafiante comparativamente à compra de uma casa mais recente, devido à burocracia, aos problemas que podem ocorrer, às obras de renovação associadas e ao tempo necessário para acompanhar todas as etapas.

   Por estas razões, deverá preparar-se e conseguir antecipar a resposta a uma série de questões, tais como: qual o valor máximo do imóvel que posso comprar? Qual é o orçamento disponível para fazer obras? Qual é a janela temporal máxima de que disponho para completar as obras e mudar para a “nova” casa?

   Se o valor da casa ou das obras estiver acima do definido ou as obras implicarem mais tempo do que aquele de que dispõe, é mais seguro procurar alternativas e tornar exequível aquilo que tem planeado.

2. Analise a documentação da casa antiga

   Nem sempre o que está efetivamente edificado corresponde à situação do imóvel, tal como descrito na caderneta predial ou em outros documentos oficiais, como a certidão de teor. Este é, aliás, um problema muito comum na transação de casas mais antigas.

   É o que acontece, por exemplo, quando foram acrescentados pisos, anexos, piscinas, ou foi realizado outro tipo de obras de ampliação dentro de uma propriedade depois da data da construção do imóvel, sem que estas alterações tenham sido devidamente registadas e licenciadas. Há ainda situações mais graves de casas que foram construídas ilegalmente, que não têm licença de habitação, ou que, para efeitos legais, ainda estão descritas na caderneta predial como sendo apenas um terreno.

   A correção destas inconformidades poderá implicar a atualização da planta do imóvel, do registo topográfico, exigir uma carga burocrática elevada e comportar custos acrescidos. Além disso, é importante lembrar que a existência de uma desconformidade legal pode também constituir um travão para a concessão do crédito à habitação.

   Para se precaver de eventuais problemas relacionados o historial do imóvel que tem em vista é essencial solicitar os principais documentos da casa – como é o caso da caderneta predial, da certidão de teor – até para perceber se existem (ou não) eventuais hipotecas, penhoras ou outro tipo de ónus associados.

3. Peça uma vistoria técnica à casa antiga

   Muitas casas antigas encontram-se devolutas e algumas apresentam um estado de degradação muito elevado. Como tal, necessitam de intervenções muito profundas que poderão não compensar o investimento que o comprador prevê fazer.

   Mas mesmo que a casa tenha, aparentemente, condições de habitabilidade é importante fazer previamente um levantamento das obras de renovação que terão de ser realizadas. Para isso deverá contar com o apoio de peritos que possam ajudá-lo nessa avaliação. Aspetos como ao estado das paredes, telhado, terraços, varandas, instalação elétrica, canalizações e esgotos deverão ser analisados por quem sabe para determinar a dimensão, valor e tempo necessários às intervenções a fazer.

4. Verifique a existência de eventuais limitações à realização de obras

   Dependendo das características do imóvel ou da sua localização, a casa poderá estar sujeita a limitações quanto à sua renovação ou reabilitação. É o que acontece, por exemplo, com os imóveis situados em zonas protegidas.

   Também os imóveis classificados (ou em vias de classificação) como sendo de interesse público ou de interesse municipal estão sujeitos a regras específicas, que podem limitar uma renovação. Neste último caso, até pequenas obras, como uma simples pintura ou limpeza da fachada, necessitam de uma licença administrativa emitida pela câmara.

5. Esteja atento aos apoios à reabilitação de imóveis

   Existem diversos apoios dirigidos ao melhoramento dos imóveis situados em áreas de reabilitação urbana. Neste âmbito, convém saber quem comprar uma casa antiga e investir em recuperá-la poderá ter acesso a benefícios fiscais em termos de IMI, IMT, IVA e mesmo de IRS – desde que cumpra os requisitos exigidos. Conheça, por exemplo, os requisitos e benefícios em vigor para Prédios urbanos objeto de reabilitação (artigo 45.º) e os Incentivos à reabilitação urbana e ao arrendamento habitacional a custos acessíveis (artigo 71.º).

   Ao mesmo tempo, os interessados poderão candidatar-se ao Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas (IFRRU 2020). Este programa disponibiliza aos proprietários empréstimos em condições mais favoráveis face às existentes no mercado, para a reabilitação de edifícios destinados à habitação ou a outras atividades. Em termos resumidos, significa que os beneficiários deste programa têm acesso a financiamento com taxas de juro, maturidades e períodos de carência mais vantajosos. Saiba mais neste Guia do Beneficiário IFRRU, para perceber se reúne os critérios de elegibilidade necessários para poder apresentar uma candidatura. E não perca tempo, pois o prazo de candidatura e de utilização destes fundos termina a 31 de dezembro de 2023.

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