Como ter isenção de mais-valias na venda de uma habitação secundária?

3 questões sobre a isenção de mais-valias numa habitação secundária

Até ao final de 2024 quem vender uma habitação secundária poderá beneficiar da isenção de mais-valias. Contudo, para ter acesso a esta vantagem há um conjunto de requisitos a cumprir. Conheça-os.

Quando um proprietário decide vender um imóvel e se dessa operação resultarem mais-valias – isto é, se o preço de venda for superior ao valor pago quando o adquiriu – esse lucro está sujeito ao pagamento de impostos (IRS). Apesar destas regras, a legislação prevê algumas situações de exceção, que permitem aos contribuintes obterem a isenção de mais-valias quando está em causa a venda de um imóvel destinado a habitação própria e permanente. Essas isenções não se aplicam, no entanto, à venda de uma habitação secundária – como é o caso de uma casa de férias ou de um imóvel recebido em herança.

Mas há boas notícias neste campo até final de 2024: os contribuintes dispõem de um novo mecanismo transitório que lhes permite beneficiar de uma isenção de mais-valias geradas com a venda de um imóvel que não esteja destinado a habitação própria e permanente.

Esta norma transitória está prevista na Lei nº 56/2003 (de 7 de outubro de 2023) e exclui de tributação em IRS os ganhos provenientes da transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais, desde que o contribuinte aplique esses mesmos montantes na amortização de um crédito à habitação – seu, dos seus descendentes ou do seu agregado familiar – destinado a habitação própria e permanente. Descubra como funciona.

3 questões sobre a isenção de mais-valias numa habitação secundária

Esta norma transitória abrange as transações de imóveis realizadas entre o período de 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. Sendo que a isenção de mais-valias é aplicada às vendas de terrenos para construção ou casas de habitação secundária. Já as transmissões de terrenos rústicos ficam de fora deste benefício.

1. Como ter acesso à isenção de mais-valias obtidas com a venda de uma casa secundária?

Os contribuintes têm de cumprir os seguintes critérios, de forma cumulativa:

• O valor ganho com a transação (depois de deduzir a amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel agora vendido) tem de ser aplicado na amortização de capital em dívida de um crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo, dos seus descendentes (filhos ou netos, por exemplo), ou do agregado familiar do contribuinte.
• A amortização terá de ser concretizada nos seguintes prazos:
  • Vendas de imóveis realizadas desde 7 de outubro de 2023: a amortização terá de ser feita até três meses após a data de venda do imóvel.
  • Vendas de imóveis realizadas entre 1 de janeiro de 2022 até 6 de outubro de 2023: a amortização teria de ser feita até 3 meses após a entrada em vigor da lei.

2. Para beneficiar desta isenção é necessário aplicar o lucro total obtido com a venda na amortização do crédito à habitação própria e permanente? Ou é possível aplicar apenas uma parcela?

O contribuinte pode aplicar apenas uma parte do lucro que obteve com a venda do imóvel. No entanto, é importante lembrar que as mais-valias correspondentes ao montante não aplicado na amortização do crédito à habitação estarão sujeitas a tributação em sede de IRS.

Por exemplo, se na venda de uma casa secundária vai lucrar 100 mil euros e decidiu utilizar apenas parte deste valor para amortizar o crédito à habitação do seu filho, só essa parte poderá beneficiar da isenção de mais-valias. Imagine que dos 100 mil euros que lucrou usa metade para fazer a amortização. Nesse caso, só os 50 mil euros dirigidos à amortização podem beneficiar da isenção.

3. E quem já pagou mais-valias, pode reaver os montantes pagos em imposto?

Sim, pode. Como foi anteriormente mencionado, esta isenção de mais-valias abrange os imóveis que não sejam de habitação própria e permanente vendidos durante os anos de 2022, 2023 e 2024. Ora muitos contribuintes que venderam as suas casas em 2022 já declararam as mais-valias no IRS entregue em 2023 e pagaram o imposto correspondente às mais-valias obtidas com a venda dos seus imóveis.

Nestas situações, para poderem beneficiar desta isenção transitória de mais-valias e conseguirem reaver o imposto que pagaram, os contribuintes deverão entregar uma declaração de rendimentos de substituição até ao final de Junho de 2025, tal como explica este oficio circulado, divulgado pela Autoridade Tributária. No entanto, esta declaração de substituição só poderá ser entregue a partir de 1 de abril de 2024, uma vez que só nesta altura o Portal das Finanças passa a disponibilizar o novo anexo G do Modelo 3, que se usará para este efeito.

Em alternativa, os contribuintes poderão também apresentar uma reclamação graciosa junto da Autoridade Tributária (AT). “O valor será devolvido posteriormente pela AT, verificados os requisitos legais, por transferência bancária ou cheque bancário (nos mesmos termos que os reembolsos de IRS)”, explica o Governo, num conjunto de perguntas e respostas divulgado sobre a nova medida.

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