Avaliação de imóveis: O que é e como se faz?

Descubra mais sobre o processo de avaliação de imóveis em 5 perguntas

Localização e ano de construção são alguns dos fatores que vão impactar a avaliação de imóveis pedida pelo banco, para fins de crédito habitação. Descubra mais sobre este procedimento.

Para dar luz verde a um crédito habitação, o banco precisa de uma avaliação do imóvel. Trata-se de um procedimento em que um perito avaliador independente, certificado pela CMVM, vai visitar a habitação e determinar o seu valor – independentemente do valor da transação.

O perito avaliador analisa o imóvel, tira fotografias, faz medições e consulta documentação. No final, apresenta um relatório de avaliação, com o valor do imóvel e uma descrição detalhada. Por norma, a avaliação inclui uma análise comparativa com imóveis semelhantes e uma margem de negociação face ao valor de mercado.

Descubra mais sobre o processo de avaliação de imóveis em 5 perguntas

1. Que fatores condicionam a avaliação?

O perito avalia as características do imóvel e da área onde este se encontra, incluindo o valor médio do metro quadrado na zona. A localização é muito importante, mas a lista de fatores inclui também:

• Tipologia do imóvel;
• Orientação solar;
• Ano, qualidade e estado da construção;
• Equipamentos, certificação energética, acabamentose disposição do imóvel;
• Serviços e facilidades disponíveis (elevador, piscina ou jardim, por exemplo).

A avaliação de imóveis tem em conta o estado atual do mercado, pelo que zonas de muito procura vão influenciar positivamente o valor.

Tidos em conta todos os elementos, a avaliação apresenta, habitualmente, três tipos de valor:

• Valor de avaliação do imóvel (valor pelo qual se estima que o imóvel seja vendido, sem qualquer tipo de pressão);
• Valor de venda rápida (inclui margem de negociação para venda rápida);

Valor para o seguro multirriscos (valor que deve ser assegurado, no âmbito do contrato de seguro, em caso de danos e prejuízos, e que permite a reconstrução do imóvel, sem qualquer ligação ao valor do empréstimo).

2. A avaliação é obrigatória?

A avaliação de imóveis é obrigatória para obter um crédito habitação e também para a transferência de crédito. O procedimento permite que o banco saiba exatamente qual o valor da garantia para o empréstimo – a hipoteca sobre o imóvel adquirido – que está em causa.

3. Só o banco pode fazer um processo de avaliação?

A avaliação de imóveis não é feita pelo banco, mas por um perito independente acreditado que realiza este processo a pedido da instituição bancária.

Os particulares também podem contratar um perito acreditado (ou recorrer a plataformas online de avaliação de imóveis). É uma estratégia útil para o vendedor – antes de colocar à venda o imóvel – e para o comprador, que terá de apresentar ao banco uma estimativa do valor do imóvel para iniciar o processo de crédito.

A avaliação de imóvel é também uma segurança adicional para o comprador: ao fazer-se este levantamento de todas as características da habitação face à documentação, é possível aferir se todas as áreas são legais e estão devidamente registadas.

4. Quem paga a avaliação de imóvel para acesso a crédito habitação?

O pagamento fica a cargo de quem pede o financiamento, através de uma comissão cobrada pelo banco. Mesmo que o comprador tenha já uma avaliação prévia feita por perito certificado, o banco irá sempre iniciar o processo para uma avaliação de imóvel independente – e cobrar a comissão respetiva.

5. Valor da avaliação ou da transação – qual é considerado para definir o montante do empréstimo?

Segundo as regras do Banco de Portugal, um banco só pode financiar até 90% do valor total do imóvel. Para efeitos de cálculo, o banco considera o menor dos dois valores: 90% do valor de aquisição OU de avaliação

90% do valor do imóvel é a fasquia máxima que o banco pode conceder e não um patamar mínimo. Para encontrar o financiamento mais vantajoso, compare as ofertas das diferentes instituições no mercado.

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