Autorizações dependem do tipo de intervenção
Entrou em vigor no início de 2024 o diploma que pretende simplificar os processos de licenciamento, mais conhecido como Simplex Urbanístico. Uma das possibilidades previstas no novo decreto-lei é a transformação de uma loja ou escritório em habitação, mas há regras que deve ter em conta. Saiba como fazer.
Reconverter uma loja ou escritório num imóvel para habitação, com processos simplificados, é uma das grandes novidades do Simplex Urbanístico. Até à entrada em vigor do diploma a transformação era possível, mas era um procedimento complexo devido às autorizações necessárias junto dos municípios, mas também porque se exigia a aprovação do condomínio do edifício em questão.
A autorização do condomínio deixa agora de ser necessária e, assim, se é proprietário de uma loja ou escritório ou pondera adquirir um espaço comercial para reconverter, já pode avançar sem ter de obter a concordância dos vizinhos. No entanto, há outros requisitos e processos que terá de cumprir e alguns aspetos a que deverá estar atento.
Conheça de seguida tudo o que precisa de saber para transformar uma loja ou escritório em habitação.
Por onde começar para transformar uma loja em habitação?
Embora o processo e licenciamento se tenha tornado menos complexo há outros procedimentos a cumprir que não são anulados pela criação do novo diploma.
1. Consultar o Plano Diretor Municipal antes de avançar
Se for proprietário de uma loja ou escritório e pretender transformar o espaço em habitação precisa de consultar o Plano Diretor Municipal (PDM) para perceber se o pode fazer no local onde se encontra a fração. Embora seja pouco comum que as lojas estejam em áreas exclusivamente destinadas ao comércio, pode acontecer que assim seja e, nesse caso, não poderá alterar o tipo de utilização do imóvel. Este é um passo ainda mais importante se estiver a pensar comprar uma loja ou escritório especificamente com o objetivo de fazer a sua reconversão para habitação.
2. Contratar uma empresa de arquitetura para ajudar no projeto
Se decidiu avançar, contratar um arquiteto ou uma empresa é uma boa ideia para garantir que a loja ou escritório cumpre toda a legislação em vigor para poder vir a ser habitação. A presença de um especialista ao longo do processo é importante porque certos tipos de intervenções ao edifício podem ter de passar pelos restantes habitantes ou pode ser necessário que o responsável pelo projeto passe um termo de responsabilidade.
Autorizações dependem do tipo de intervenção
As caraterísticas da loja ou escritório em causa podem facilitar (ou dificultar) o processo, dependendo do tipo de obras necessárias, já que há regras e autorizações distintas consoante as alterações são interiores ou exteriores.
1. Obras interiores dispensam licenças
Se todas as obras a realizar forem ao nível de interiores, não interferindo com a fachada ou com estruturas de utilização comum, não tem de se preocupar com autorizações de condomínio ou licenças para as fazer. Ainda que possa ter de deitar abaixo uma parede que afete ou altere a estrutura do prédio, a licença pode ser dispensada na mesma, desde que tenha um termo de responsabilidade.
Esta é uma das situações em que vai precisar de um arquiteto, engenheiro ou alguém que seja responsável pela obra. Este profissional terá de redigir o termo de responsabilidade, garantindo que as alterações não afetam negativamente a estrutura do edifício. Este documento não precisa de ser entregue na câmara municipal, mas terá de o ter consigo caso seja necessário apresentá-lo.
2. Alterações à fachada ou estrutura têm de ser autorizadas
Se for necessário alterar alguma componente da fachada, como por exemplo substituir aquilo que era uma montra por portas ou janelas, então terá de obter a autorização do condomínio e vai necessitar de obter uma licença. O mesmo acontece se a loja não tiver uma casa-de-banho e precise de a instalar. Nesse caso, como terá de se fazer uma ligação à rede de esgotos, considera-se que há intervenção em partes comuns do prédio e necessitará de permissão dos condóminos.
Seja escritório ou loja, tem de garantir condições de habitabilidade
Embora a burocracia tenha sido facilitada pelo Simplex Urbanístico, a reconversão de uma loja ou escritório numa casa continua a ter de cumprir determinadas regras para que aos olhos da lei possa ser considerada uma habitação.
1. Dimensão da fração e respetivas divisões
De acordo com as regras inscritas no Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), ainda em vigor, para que uma loja ou escritório possa ser considerada habitação precisa de ter, no mínimo, 35 metros quadrados (m²) de área bruta no caso dos T0. O tamanho mínimo vai subindo até aos cerca de 130 m² no caso dos T6.
Quanto às assoalhadas, a lei indica, de forma geral, que não podem ter uma área inferior a 9 m², sendo que em habitações com menos de cinco divisões uma delas deverá ter pelo menos 12 m². Quando se trata de casas com mais de cinco divisões, tem de haver pelo menos duas assoalhadas com essa área.
2. Casas-de-banho e cozinhas são casos particulares
No caso específico dos sanitários e no caso de habitações mais pequenas, a área mínima é de 3,2 m², enquanto nas maiores deverá ser de pelo menos 4,5 m². A cozinha também precisa de ter uma dimensão mínima de 4 m² ou de 6 m² consoante a menor ou maior dimensão da habitação.
Ainda assim, o Simplex Urbanístico veio facilitar a construção destas estruturas, nomeadamente retirando a obrigatoriedade da existência de bidés e banheiras nas casas-de-banho – que passam a poder ser substituídas por duches. Com as cozinhas acontece o mesmo, permitindo-se soluções como kitchenettes.
3. Acessibilidade é condição
Outro aspeto que deve ter em conta quando idealizar os espaços para o projeto é a acessibilidade. De acordo com a lei, todas as divisões devem ser largas o suficiente para que possa passar uma cadeira de rodas. Ainda que os atuais proprietários não tenham qualquer dificuldade motora, o espaço deve estar preparado para acomodar essa realidade.
As obras terminaram. E agora?
Depois de concluída a reconversão da loja ou escritório para imóvel de habitação, resta alterar o tipo de uso da fração junto da câmara municipal e desfrutar do seu novo espaço.
1. De loja a habitação em menos de um mês
Terminadas as obras, só precisa de se dirigir à câmara municipal para pedir a alteração de utilização do imóvel. Basta fazer uma comunicação à câmara municipal no fim das obras, em que declara que tem os termos de responsabilidade necessários e que a construção realizada na loja a tornou adequada para utilização enquanto habitação.
A autarquia dispõe de 20 dias úteis para realizar uma vistoria e confirmar se as alterações estão de acordo com as regras em vigor. Passado este prazo, se não receber qualquer indicação em contrário por parte da câmara municipal, pode utilizar a sua loja, agora casa, para habitação.
2. Utilização do imóvel fica ao critério do proprietário
Feita a reconversão e a respetiva vistoria pela câmara municipal, a fração passa a ser um imóvel como qualquer outro e pode utilizá-lo como quiser. Isto significa que pode vendê-lo como uma casa, arrendá-lo para habitação ou até transformá-lo em Alojamento Local.
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