Taxa fixa no crédito à habitação: será que compensa?
Taxa fixa no crédito habitação: alterações que a tornam mais atrativa
O diferencial entre as taxas variáveis e a taxa fixa no crédito à habitação tem vindo a estreitar-se, tornando a opção por uma modalidade de taxa fixa ou mista mais interessante. Mas será que compensa fixar os juros no empréstimo da casa? Conheça os prós e os contras desta opção.
Os números não deixam margem para dúvidas: a vasta maioria dos créditos à habitação contratualizados em Portugal são empréstimos de taxa variável. Isto significa que o valor da prestação a pagar ao banco é revisto periodicamente a cada três, seis ou 12 meses, consoante a taxa Euribor definida como indexante do contrato. Nestes casos, a prestação do empréstimo à habitação sobe ou desce consoante a evolução do indexante contratualizado.
Segundo o Banco de Portugal, 76% dos novos contratos de crédito à habitação estão associados a uma taxa de juro variável. Já a taxa mista – contratos que preveem um período inicial de taxa fixa, após o qual as prestações são determinadas com base numa taxa de juro variável – pesa 16% no total de contratos realizados. Por fim, a taxa fixa no crédito à habitação representava, em março, apenas 8% dos novos empréstimos.
A justificar o enorme peso das taxas variáveis no mercado nacional de crédito à habitação estão dois fatores: por um lado, a tendência reflete uma aposta comercial do setor financeiro na disponibilização deste tipo de soluções. Por outro lado, as taxas variáveis são, por norma, mais baixas face às taxas fixas. Isto acontece porque ao optar pela taxa fixa no crédito à habitação, o cliente bancário garante que a prestação se mantém inalterada ao longo do período de vida do empréstimo. Para isso, ele paga uma taxa mais elevada, que lhe garante essa estabilidade dos seus encargos mensais.
No entanto, esta realidade está a mudar e a diferença de condições oferecidas pelos bancos para os contratos de crédito à habitação de taxa variável e de taxa fixa é hoje muito reduzida. Saiba o que mudou.
Existem atualmente duas grandes alterações que estão a impactar a oferta de taxa fixa no crédito à habitação: uma de natureza legislativa, outra relacionada com as movimentações do mercado financeiro.
- Instituições de crédito obrigadas a disponibilizar ofertas de taxa fixa no crédito à habitação: No âmbito do programa Mais Habitação – e para ajudar as famílias portuguesas a protegerem os seus orçamentos das subidas das taxas Euribor – o Governo aprovou, em 2023, uma medida que obriga os bancos a disponibilizarem uma oferta comercial de taxa fixa que possa ser contratada tanto pelos clientes que se preparam para celebrar um novo crédito à habitação, como por aqueles que tenham um empréstimo da casa com uma taxa de juro variável e desejem mudar para uma taxa fixa.
- Valores das taxas variáveis estão “taco a taco” com as ofertas de taxas fixas: Numa análise estatística recente, o Banco de Portugal dava nota de que a taxa de juro média dos novos empréstimos a taxa variável está cada vez mais próxima da taxa de juro média dos novos empréstimos a taxa fixa: o diferencial entre as duas taxas situava-se, em março, em apenas 0,49 pontos percentuais. Esta tendência de estreitamento do diferencial entre as duas modalidades tem vindo a acentuar-se. Analisando os preçários, atualizados em maio de 2023, dos seis maiores bancos a operar em Portugal é possível verificar que existem poucas diferenças entre os custos praticados na taxa variável e na taxa fixa. E mais, já existem até algumas instituições de crédito a disponibilizar soluções de crédito à habitação com taxas anuais nominais (TAN) ligeiramente mais baixas na taxa fixa do que na taxa variável.
3 aspetos a reter antes de optar pela taxa fixa no crédito à habitação
Uma vez que a diferença de custos entre a taxa fixa e a taxa variável é reduzida e, em alguns casos, a opção pela taxa fixa pode até ser mais vantajosa, pode ser tentador optar pela taxa fixa no crédito à habitação. Mas nem tudo são vantagens e há três aspetos principais que devem ser ponderados:
- A escolha do melhor momento para fixar a taxa de juros
- Custos de reembolso antecipado mais elevados
- Arrependeu-se e quer mudar a taxa fixa do crédito à habitação para taxa variável
É importante ter a noção de que ao optar por fixar o crédito à habitação por 2, 5, 10, 20 ou mais anos num momento em que as taxas de juro estão elevadas, estará a “congelar” a prestação do seu empréstimo nestes valores durante décadas. Se, entretanto, as taxas do mercado monetário descerem e as Euribor aliviarem, a sua prestação não irá beneficiar deste movimento de descidas. Embora não seja possível prever quando é que as Euribor atingirão o seu máximo, em declarações feitas já na primavera de 2023, o Governador do Banco de Portugal estimava que os valores máximos das taxas Euribor possam ser atingidos durante este verão.
Um outro aspeto que não deverá ser menosprezado são as comissões cobradas pelo reembolso antecipado, que são mais elevadas nos contratos de taxa fixa. De acordo com as regras em vigor, os bancos podem cobrar uma comissão de 2% do capital reembolsado nos empréstimos à habitação de taxa fixa. Já nos contratos de taxa variável, a comissão cobrada nas amortizações não pode ir além dos 0,5% do capital reembolsado. Recorde-se ainda que quem tem um crédito à habitação de taxa variável está isento do pagamento desta comissão até ao dia 31 de dezembro de 2022. De fora desta isenção ficam os créditos de taxa fixa.
Em qualquer momento o cliente bancário pode renegociar com o banco as condições do seu contrato, inclusivamente mudar a modalidade da taxa de juro escolhida. No entanto, para que essa negociação possa ser concretizada é necessário existir um acordo entre as partes e pode ser mais difícil para o cliente negociar com o banco a passagem de um crédito à habitação de taxa fixa para taxa variável. Caso o banco não aceite, a solução poderá passar pela transferência de crédito à habitação para uma outra instituição de crédito.
Se está neste momento à procura de casa e quer encontrar a solução de crédito mais adequada ao seu orçamento, ou se já tem um crédito à habitação e está a ponderar mudar para a taxa fixa, para conhecer os prós e contras da mudança e saber o que esperar perante novas subidas ou descidas da Euribor, contacte a Twinkloo. A nossa equipa apoia a escolha do crédito à habitação, durante todo o processo de negociação com as instituições financeiras.
