Segunda hipoteca: uma solução para ajudar os filhos a comprar casa

O que é uma segunda hipoteca e como se pede?

Desde o passado mês de julho que está em vigor a garantia do Estado para ajudar os mais novos a comprar casa, mas mesmo com este apoio há muitos jovens que não o conseguem fazer. Se tem filhos nesta situação e está à procura de soluções, fazer uma segunda hipoteca sobre a casa de família pode ser uma opção. Saiba como funciona.

A compra de uma casa é um dos momentos mais importantes na vida de muitas famílias, mas o mercado imobiliário tem vindo a apresentar um crescimento robusto, com preços das casas a subirem de forma consistente, o que pode dificultar a aquisição de habitação, particularmente para os mais jovens. Nesta fase, a ajuda dos pais pode ser a única solução, mesmo que estes já tenham uma hipoteca sobre a casa de família.

Se já tem um crédito à habitação e pensa que não pode aceder a mais financiamento, saiba que é possível fazer uma segunda hipoteca e assim ajudar os seus filhos a comprar casa.

Contrair uma segunda hipoteca é uma decisão de peso nas finanças pessoais, mas é uma das formas de dar resposta a despesas avultadas, tal como a compra de um novo imóvel, sem ter de recorrer a um crédito pessoal, por exemplo, que nem sempre tem as condições mais vantajosas.

Conheça de seguida o funcionamento do processo e os requisitos que tem de cumprir para pedir uma segunda hipoteca.

O que é uma segunda hipoteca e como se pede?

Se comprou a sua casa com recurso a crédito e ainda o está a pagar, não está impedido de pedir mais financiamento. Pelo contrário, a segunda hipoteca é uma solução que permite obter mais capital dando como garantia um imóvel que já tem um crédito associado.

Desta forma, trata-se de uma operação que utiliza o valor da hipoteca atual para pedir um novo empréstimo e dar resposta a despesas avultadas. É possível utilizar o dinheiro do refinanciamento, por exemplo, para pagar outras dívidas, fazer obras em casa ou para realizar um novo investimento, como ajudar os filhos com capital para a compra de uma casa.

Apresentar a uma instituição financeira um tipo de despesa que a longo-prazo tenha mais probabilidades de ter retorno, é meio caminho andado para conseguir a sua segunda hipoteca.

Contudo, tenha em atenção que os prazos para liquidar um segundo empréstimo são menores do que os que obteve para o seu primeiro crédito à habitação. O período máximo para pagar uma segunda hipoteca é de 30 anos e não poderá ter mais de 75 anos no fim do prazo de pagamento do crédito.

Quais são os requisitos para pedir uma segunda hipoteca?

Para pedir uma segunda hipoteca, além de ter de fazer o pedido junto da instituição financeira onde já tem o seu atual crédito à habitação e de ter de indicar a que se destina o financiamento, há outros cinco critérios a cumprir.

1. Rácio Loan to Value

   O Loan to Value (LTV) é o cálculo que as entidades financeiras utilizam para perceber o nível de risco de um crédito à habitação que tem em conta o montante pedido e o valor da casa. Por norma, o LTV tem um valor máximo de 90% da avaliação do imóvel, mas com o passar do tempo e com a progressiva amortização da dívida, o rácio vai descer e criar uma maior margem entre o valor que o banco já lhe emprestou e o valor da habitação.

   Essa é a diferença que vai jogar a seu favor para contrair uma segunda hipoteca, isto é, quanto mais baixo estiver o seu LTV, maior probabilidade tem de conseguir um refinanciamento. Contudo, saiba que é imposta uma percentagem mínima de LTV que pode variar consoante as instituições bancárias, mas de acordo com o Banco de Portugal (BdP), o rácio tem de ser igual ou inferior a 80%, com a segunda hipoteca já incluída.

2. Taxa de esforço

   A Taxa de Esforço, que mede a percentagem de rendimento que um agregado familiar despende com o pagamento de prestações de crédito, é outro elemento essencial no processo de pedir uma segunda hipoteca.

   De acordo com as regras, as entidades bancárias não podem aprovar créditos que levem o cliente a ter uma taxa de esforço superior a 50%. Ao avançar com o pedido, o banco vai analisar a sua taxa de esforço, que vai incluir todos os empréstimos que tenha por liquidar mais o peso da segunda hipoteca que está a pedir, e o resultado desse cálculo deve estar abaixo dos 50% do rendimento mensal para garantir aprovação.

3. Histórico do cliente

   O histórico de cumprimento do cliente também vai desempenhar um papel importante no pedido de uma segunda hipoteca. Se com o seu primeiro crédito à habitação foi capaz de cumprir de forma consistente as suas responsabilidades para com a instituição financeira, então será mais fácil ter a sua confiança.

   Estar em situação de incumprimento com dívidas de cartões de crédito ou constar da lista negra do Banco de Portugal são fatores de inviabilização do pedido de uma segunda hipoteca.

4. Capacidade financeira

   A capacidade financeira é talvez um dos requisitos mais básicos e que acaba por também estar relacionado com os critérios taxa de esforço e histórico do cliente. Contudo, é procedimento comum o banco pedir uma análise à sua situação profissional, por exemplo, para avaliar os seus rendimentos e decidir se são suficientes para fazer face a uma segunda hipoteca.

5. Garantias

   Embora o pedido de uma segunda hipoteca pressuponha que o imóvel vai ser novamente utilizado como garantia, a instituição bancária pode avançar com o pedido de garantias extra para assegurar o pagamento, se considerar que o seu nível de risco assim o exige.

   Caso seja necessário, poderá ser-lhe pedido que faça um novo seguro de vida, que apresente fiadores ou que adicione ao crédito mais titulares para partilhar a nova responsabilidade financeira.

Quais são as vantagens de uma segunda hipoteca face a um crédito pessoal?

Avançar para uma segunda hipoteca é uma decisão financeira de peso que além de continuar a dar o seu imóvel como garantia, significa provavelmente ter mais 30 anos de crédito pela frente. Poderá questionar se um crédito pessoal não seria mais vantajoso e simples para ajudar os seus filhos a comprar casa, mas há que ter em conta três aspetos: o montante do financiamento, as taxas de juro e os custos da operação.

O valor que terá de pedir para comprar uma casa é certamente avultado e quanto mais elevados os montantes, mais são os juros que terá de pagar. Para poder dar aos seus filhos uma elevada quantia, a segunda hipoteca é mais vantajosa do que o crédito pessoal.

No que diz respeito às taxas de juro, a situação é semelhante. A segunda hipoteca é uma melhor solução porque os empréstimos que têm casas como garantia têm, geralmente, taxas de juro menores do que as que obteria com um crédito pessoal.

Perante esta situação, um crédito pessoal só se apresenta mais vantajoso quanto à despesa, que é menor, uma vez que não tem custos de gestão de empréstimo associados. No caso da segunda hipoteca, há custos a pagar e estes serão definidos, normalmente, com base nas atuais condições praticadas pelas instituições financeiras e respetivas comissões.

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