O que esperar do mercado imobiliário em 2023? Oito indicadores-chave

Mercado imobiliário em 2023: indicadores-chave para acompanhar

O mercado imobiliário começa a dar alguns sinais de abrandamento. Mas isso não significa necessariamente que os preços das casas venham a sofrer fortes correções. Conheça os indicadores determinantes para a evolução do mercado imobiliário em 2023.

A subida da inflação e o aumento das taxas de juro estão a levar os governos, empresas e famílias a uma abordagem mais cautelosa. Esta mudança já está a ter reflexos em diversas áreas e o setor imobiliário não é exceção. No entanto, tal não significa necessariamente que iremos assistir a um travão abrupto do mercado imobiliário em 2023 – com correções fortes nos preços – uma vez que existem outros fatores (como os baixos níveis de incumprimento ou forte procura por parte de investidores estrangeiros) que poderão funcionar como um “amortecedor” para enfrentar a mudança de ciclo económico.

Até ao momento, o comportamento do setor imobiliário tem mostrado grande resiliência, mas a continuação deste desempenho será condicionada pela evolução de alguns fatores. Selecionámos sete fatores-chave para acompanhar o desempenho do mercado imobiliário em 2023.

• Taxas de Juros

A rápida subida das taxas de juro está a pressionar o orçamento das famílias. Quem tem um crédito à habitação no valor de 150 mil euros, a pagar em 30 anos, indexado à Euribor a seis meses e reviu em outubro a sua prestação, teve de acomodar uma subida euros (para os 600 euros) da prestação. O aumento dos encargos mensais já está a levar muitas famílias solicitarem ajuda junto de diversas instituições, ainda que estas dificuldades não se reflitam, por enquanto, no aumento do crédito malparado. Mas se as taxas Euribor continuarem a subir, conseguirão as famílias manter os seus créditos em dia? Embora não seja possível prever até onde a escalada das Euribor pode ir, sabemos que o ciclo de subidas ainda não terminou. A OCDE prevê que o BCE continue a subir a taxa de juro de referência até aos 4% em 2023.

• Preços das casas

De acordo com as “Estatísticas de Preços da Habitação ao Nível Local”, no 2º trimestre de 2022, o preço mediano das casas em Portugal aumentou 17,8%, em termos homólogos. Apesar destas valorizações, os dados do INE dão conta da desaceleração do ritmo de subidas dos preços dos imóveis em alguns municípios do país (Lisboa).

• Regime de Autorização de Residência para Atividade de Investimento (ARI)

Um dos incentivos que, nos últimos anos, contribuiu para um maior dinamismo do setor imobiliário português é o regime de Autorização de Residência para Atividade de Investimentos (ARI) – mais conhecido como o programa dos Vistos Gold. No entanto, este mecanismo pode ter os dias contados: o Primeiro Ministro anunciou recentemente estar a avaliar o fim deste programa: “Provavelmente [o regime] já cumpriu a função que tinha a cumprir”, adiantou.

• Critérios de concessão de crédito da banca

Segundo o último “Inquérito aos Bancos sobre o Mercado de Crédito”, no 3º trimestre de 2022 os critérios de concessão de crédito foram “ligeiramente mais restritivos no crédito à habitação”, tendo aumentado a proporção de pedidos de crédito rejeitados. A expectativa para este último trimestre é de que a banca continue a implementar critérios mais restritivos para os particulares. Na sequência desta tendência, alguns bancos decidiram, por exemplo, diminuir a idade máxima que os titulares de crédito à habitação devem ter no final do prazo, de 75 anos para 70 anos.

• Níveis de concessão de crédito

Um outro parâmetro que deverá ser acompanhado refere-se aos volumes de concessão de novos créditos: um travão a fundo deste indicador poderá paralisar o setor imobiliário. Segundo as estatísticas do Banco de Portugal, desde junho que os novos montantes emprestados pela banca para a compra de casa estão a diminuir. Uma tendência que poderá ser explicada por uma maior cautela das famílias (uma vez que há menos pedidos de crédito) e um maior aperto nas concessões de crédito por parte dos bancos.

• Evolução do crédito malparado

Um dos maiores receios face ao atual contexto é que as famílias deixem de ter condições para suportar os encargos com os seus empréstimos e entrem numa situação de incumprimento. Para já, os níveis de incumprimento no crédito à habitação situam-se a níveis historicamente baixos. Também o facto de o Governo estar a preparar (em conjunto com o Banco de Portugal) um diploma com medidas específicas para apoiar as famílias com crédito à habitação poderá contribuir para travar a evolução do malparado.

• Indicadores macroeconómicos

A evolução do produto interno bruto (PIB), da inflação e da taxa de desemprego (que se mantém baixa) são indicadores decisivos, uma vez que exercem um impacto direto na procura de casas, nos preços da habitação e nos níveis de incumprimento. Uma deterioração destes indicadores exercerá um impacto negativo no mercado imobiliário em 2023.

• Outros fatores

Existem ainda outras variáveis que importa acompanhar. É o caso, por exemplo, da procura de casas (e imobiliário comercial) por parte dos investidores estrangeiros.

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