Habitação própria permanente e casa secundária: quais as diferenças?

4 diferenças entre habitação própria permanente e secundária

Um comprador que adquira uma habitação própria permanente tem condições de financiamento e regras fiscais diferentes de um proprietário que compre uma habitação secundária. Descubra neste artigo o que distingue estas duas categorias.

Existe no mercado uma grande diversidade de imóveis, desde os imóveis com fins habitacionais (onde se incluem os apartamentos, moradias, etc.), passando pelos imóveis comerciais (ex: lojas, escritórios e armazéns), até aos terrenos. Mesmo dentro dos imóveis habitacionais existem diferentes categorias, cada uma delas sujeitas a regras e condições específicas. Entre as mais comuns encontramos as seguintes:

• Habitação Própria Permanente (HPP): É a residência principal e habitual de um agregado familiar e, normalmente, corresponde à morada fiscal dos cidadãos da família junto da Autoridade Tributária e Aduaneira.
• Habitação Própria Secundária (HPS): Refere-se a outras casas que estão na posse de um agregado familiar e que não correspondem à morada permanente do proprietário e da sua família. Aqui estão incluídas, por exemplo, as casas de férias.
• Habitação para Arrendamento (HA): Tal como a designação indica, trata-se de um imóvel habitacional dirigido ao mercado de arrendamento, com o propósito de ser habitado por terceiros. Desse modo, o seu objetivo é gerar um retorno constante para o seu proprietário.

É fácil compreender as diferenças entre um imóvel destinado ao arrendamento e as restantes tipologias, mas poderá ser mais difícil identificar as nuances existentes entre as outras categorias. Conheça de seguida as principais diferenças.

4 diferenças entre habitação própria permanente e secundária

É no acesso ao financiamento e na fiscalidade que incidem as quatro principais distinções:

1. Financiamento

As condições de acesso ao crédito à habitação não são iguais para todos os imóveis. Segundo as regras do Banco de Portugal, a percentagem que um banco pode emprestar face ao valor do imóvel em causa – rácio Loan to Value (LTV) – difere segundo se trate de um empréstimo para compra de habitação própria permanente ou secundária. Assim, no primeiro caso, o montante a emprestar pelo banco pode ir até aos 90% do valor da casa que é dada como garantia, enquanto no segundo esta percentagem não pode ultrapassar os 80%.

Por exemplo, para aquisição de um imóvel avaliado em 200 mil euros os bancos podem emprestar, no máximo, 180 mil euros no caso de uma habitação própria permanente e 160 mil euros quando está em causa uma casa secundária.

Adicionalmente, as dificuldades de acesso ao financiamento para uma casa secundária podem ser acentuadas se o cliente bancário já possuir um crédito para financiar a sua habitação própria e permanente – devido ao aumento da sua taxa de esforço.

2. Imposto Municipal Sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

O IMT é um imposto pago pelo comprador no momento da formalização da aquisição do imóvel. Mas o valor de imposto a pagar tem em consideração se o imóvel transacionado é uma habitação própria permanente ou se é uma habitação secundária ou um imóvel de outra natureza. De forma resumida, a fórmula de cálculo do IMT é mais favorável para os imóveis destinados à habitação própria e permanente.

Vejamos o seguinte exemplo: uma casa secundária, com um valor de 200 mil euros, está sujeita ao pagamento de 4.996,75 euros de IMT, mas se este mesmo imóvel se destinar à habitação própria e permanente o montante de imposto será inferior (de 3.997,58 euros).

As diferenças não se ficam por aqui. Quem comprar uma casa para habitação própria permanente por um montante até 101.917 euros está isento do pagamento deste imposto. Já as casas secundárias não beneficiam desta isenção.

Para saber mais sobre esta questão leia o artigo “O que é o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)?”

3. Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

Uma habitação própria permanente pode também beneficiar da isenção temporária do pagamento de IMI, caso o proprietário e o imóvel cumpram com um conjunto de condições.

Por exemplo, se a habitação tiver um valor patrimonial que não exceda os 125 mil euros e o rendimento bruto anual do agregado familiar do futuro proprietário for inferior a 153.300 euros, esta família poderá usufruir da isenção do pagamento do IMI por um período máximo que pode ir até três anos. Esta vantagem não se aplica às casas secundárias.

4. Tributação sobre as mais-valias

Em caso de venda de uma habitação própria permanente, o proprietário poderá estar isento da tributação que incide sobre as mais-valias geradas com a operação. Para isso terá de reinvestir o lucro que obteve com a venda do imóvel na compra de outra habitação própria permanente nos 24 meses anteriores à transação ou nos 36 meses posteriores.

Também aqui as regras são diferentes para as habitações secundárias, que não beneficiam desta possibilidade de isenção. Ainda assim, a Lei nº 56/2023, publicada em outubro de 2023, criou um regime temporário que permite que quem venda um terreno para construção ou uma casa secundária até 31 de dezembro de 2024 fique isento de mais-valias, se o valor da venda for utilizado para amortizar o crédito da habitação própria e permanente (do próprio ou dos seus descendentes) – dispondo para esse efeito de um prazo de três meses para fazê-lo.

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