3 questões comuns na gestão de condomínio e como resolvê-las

Quotas em falta, ruído fora de horas e seguro do condomínio

A convivência entre vizinhos e a gestão dos espaços comuns dentro de um prédio ou de um condomínio nem sempre é pacífica, em especial quando há alguém que desrespeita as regras. Conheça algumas das questões mais comuns que afetam a gestão de condomínios e como podem ser resolvidas.

O que acontece quando um dos condóminos não paga as quotas de condomínio? E quando há barulho fora de horas que perturba o descanso dos outros vizinhos, como se resolve a situação? E como garantir que existe um seguro de condomínio? Estas são algumas das dúvidas mais frequentes na gestão de condomínios, que dão azo a problemas entre vizinhos.

Para evitar as dores de cabeça provocadas por este tipo de situações, muitos prédios optam pela contratação dos serviços especializados de uma empresa de administração de condomínio. Ao tomarem esta decisão, os condóminos terão um aumento de custos relacionados com as despesas administrativas, mas por outro lado, poupam o tempo que despenderiam com as múltiplas burocracias inerentes à gestão do condomínio.

Neste artigo explicamos algumas das regras gerais aplicadas à gestão do condomínio e como podem ser resolvidos os conflitos que ocorrem neste âmbito.

Quotas em falta, ruído fora de horas e seguro do condomínio

Tal como numa empresa existe um presidente executivo e conselho de administradores que tomam as decisões sobre o rumo de uma empresa, também um prédio ou um condomínio tem um responsável – o administrador de condomínio.

Ao administrador cabe convocar a assembleia de condóminos com vista à tomada de decisões que dizem respeito às pessoas que vivem no prédio: desde a aprovação de contas ou de orçamentos para a realização de obras de manutenção no prédio, até à definição das regras sobre o uso e manutenção das partes comuns. Mas há, frequentemente, questões cuja resolução pode gerar conflitos. Salientamos três questões frequentes:

1. O que fazer quando um dos condóminos não paga as suas quotas?

Este é, na verdade, um dos problemas mais frequentes na gestão do condomínio. Mas como devem proceder os administradores?

O primeiro passo é enviar uma carta ou um e-mail ao devedor a solicitar a regularização da dívida. Idealmente, deve tentar obter-se um acordo, de forma amigável, com o condómino devedor para o estabelecimento de um plano de pagamento dos valores em atraso. Esse plano pode passar, por exemplo, pela liquidação da dívida de forma faseada. Mas isto nem sempre é possível e, por vezes, é preciso tomar outras medidas.

De acordo com a Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios, “se as quotas não forem pagas atempadamente, poderão ser cobrados juros de mora à taxa de 4%, além de outras penalidades, como sanções pelo incumprimento”. Em última instância e perante as dificuldades em reaver os valores em dívida, o condomínio pode recorrer aos tribunais ou colocar um processo nos julgados de paz – sendo esta a via mais rápida e com menos custos comparativamente aos tribunais tradicionais – para a resolução deste tipo de conflitos.

2. Barulho no prédio: como resolver?

Seja devido a festas realizadas por vizinhos pela madrugada adentro ou porque há obras numa das frações do prédio, o barulho não deve perturbar as horas de descanso dos habitantes do prédio. Mas quais são as regras?

Tudo depende das situações, que estão devidamente identificadas na Lei do Ruído. Esta legislação estipula que é proibido fazer barulho no período entre as 23:00 e as 07:00. Em caso de incumprimento desta regra, qualquer vizinho pode chamar as autoridades policiais. Em última instância, quem provocar ruído fora do horário permitido poderá estar sujeito ao pagamento de coimas.

Caso o ruído seja causado por obras no prédio, saiba que estes trabalhos apenas podem ser realizados nos dias úteis, entre as 08:00 e as 20:00. Também neste caso os infratores estão sujeitos ao pagamento de coimas. No entanto, existem exceções. Por exemplo, quando estão em causa obras de caráter urgente (como, por exemplo, a reparação de um cano de água que rebentou) é possível executar obras fora do horário permitido.

Quando o barulho resulta da atividade de estabelecimentos comerciais, saiba que ele é permitido entre as 08:00 e as 20:00 dos dias úteis, a não ser que o estabelecimento tenha uma licença especial de ruído passada pela Câmara Municipal. Mas mesmo que o estabelecimento possua esta licença, se o barulho perturbar o descanso dos moradores do prédio, o administrador de condomínio pode apresentar queixa junto do município.

3. Como assegurar a existência do seguro do condomínio?

A legislação obriga os edifícios em propriedade horizontal a contratarem um seguro de incêndio. Este seguro não é uma opção, sendo que a respetiva proteção abrange não só as frações autónomas, mas também as partes comuns do edifício. Esta proteção pode ser feita de duas formas.

Por um lado, quando um proprietário de um apartamento faz um seguro para a sua casa (tipicamente, um seguro multirriscos, que inclui um conjunto de coberturas mais alargado face ao seguro obrigatório), a apólice cobre a sua fração, mas também uma percentagem das partes comuns do edifício, na quota-parte que lhe diga respeito.

Nesta situação, quando ocorre um sinistro nas partes comuns do prédio, cada condómino terá de fazer a participação à sua seguradora, para acionar a apólice. Este processo pode ser moroso e desgastante do ponto de vista burocrático, uma vez que as várias apólices terão de ser acionadas ao mesmo tempo.

Em alternativa, pode fazer-se a contratação de um seguro multirriscos-condomínio. Trata-se de um seguro coletivo e tem como principais vantagens o facto de centralizar o processo numa única seguradora, tornando mais fácil a gestão de sinistros e mais rápido o pagamento de indemnizações. Por norma, as seguradoras exigem a adesão mínima de 50% das frações do prédio para a subscrição deste tipo de apólice.

Um ponto importante: quando não existe um seguro de condomínio coletivo e a proteção do edifício é assegurada pelas apólices individuais de cada fração, o administrador deve exigir a apresentação anual de um comprovativo da existência e validade dos seguros de cada condómino.

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