Vendi uma casa e consegui ter mais-valias. Terei de pagar imposto?

Como calcular as mais-valias e o valor do imposto que terei de pagar?

A resposta a esta questão é: depende da situação. Por norma, os ganhos obtidos com “a alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis” são considerados mais-valias, têm de ser declarados no IRS e estão sujeitos ao pagamento do imposto. No entanto, existem exceções. A Twinkloo explica-lhe quais e, no caso de ter de pagar, ajuda-o o saber como calcular.

Quando um proprietário vende um imóvel por um valor superior ao que pagou quando o adquiriu, esse ganho é considerado como uma mais-valia e está sujeito ao pagamento de imposto, segundo as regras do artigo nº10 do Código do IRS. Já se a habitação foi vendida por um montante inferior ao valor da aquisição, e o proprietário acabou por ter perdas com a transação (menos-valias), não há lugar ao pagamento de imposto.

Se vendeu uma casa em 2022 e obteve mais-valias, saiba se terá ou não de pagar imposto, mas seja qual for a situação, lembre-se que é preciso declarar a transação na declaração de IRS do ano em que a venda foi feita. Isto é: se vendeu um imóvel em 2022, terá de inserir os valores da transação imobiliária na declaração de IRS de 2022, a entregar em 2023.

Antes de vermos quais são as situações que podem beneficiar de isenção de tributação sobre as mais-valias geradas com a venda de uma habitação, importa detalhar a forma como é calculado o imposto que recai sobre este tipo de transações. Um aspeto a salientar é que nem todo o lucro gerado pela venda de um imóvel está sujeito a tributação.

Em regra, são tributadas 50% das mais-valias geradas pela venda de um imóvel. Por exemplo, se um proprietário vendeu uma casa e obteve uma mais-valia de 60 mil euros, apenas 30 mil euros estarão sujeitos ao pagamento de imposto.

Outro aspeto relevante é que para a determinação das mais-valias são considerados outros fatores para além dos preços de aquisição e venda. Os encargos que o proprietário suportou com os processos de compra e alienação do imóvel e com as benfeitorias que fez na sua casa podem ser deduzidos e também entram no apuramento das mais-valias. A fórmula de cálculo é a seguinte:

Após o apuramento das mais-valias, o Fisco vai englobar este valor aos restantes rendimentos obtidos pelo contribuinte naquele ano e aplicará a taxa de IRS que recai sobre o total.

Para saber de forma mais rápida e rigorosa qual o montante de mais-valias apuradas e o imposto a pagar utilize o Simulador da Twinkloo especificamente criado para esta finalidade.

Três situações em que as mais-valias estão isentas de imposto

A legislação tributária prevê algumas situações de isenção do pagamento de mais-valias geradas com a venda de um imóvel. A saber:

• Casas adquiridas antes de 1 de janeiro de 1989

Quem vendeu um imóvel que tinha adquirido antes de 1989 – data coincidente com a entrada em vigor do Código do IRS – está isento do pagamento de imposto.

• Reinvestimento na aquisição de uma habitação própria e permanente

Se os montantes obtidos com a venda de habitação própria e permanente forem utilizados para a aquisição de outra habitação própria e permanente também não há lugar à tributação das mais-valias. Mas para beneficiar desta isenção, o reinvestimento do valor na compra da sua “nova” casa deverá ser realizado entre os 24 meses anteriores à venda e os 36 meses após a alienação do imóvel.

Uma outra situação possível é o reinvestimento parcial dos montantes obtidos com a venda. Se o proprietário utilizar apenas parte do valor da venda para custear a compra de habitação própria e permanente, a isenção será proporcional ao valor reinvestido na compra.

• Isenção sob condições de reinvestimento para pessoas reformadas ou com mais de 65 anos

Além destas exceções, existe uma outra situação que permite beneficiar da isenção de tributação de mais-valias com a venda de um imóvel. Quem esteja reformado ou tenha mais de 65 anos e venda uma casa (habitação própria e permanente) pode estar isento do pagamento de imposto se reinvestir o montante da venda num contrato de seguro financeiro do ramo vida, ou num fundo de pensões aberto ou no regime público de capitalização (certificados de reforma).

Se não está abrangido por nenhuma das situações mencionadas, muito provavelmente terá de pagar imposto sobre as mais-valias.

Ainda assim, lembre-se das parcelas que pode reduzir na fatura fiscal. Quando estiver a preencher a declaração de IRS pode (e deve) apresentar as despesas realizadas nos últimos 12 anos com a manutenção ou melhoramento da habitação, desde a instalação de um sistema de aquecimento ou de eletrodomésticos fixos, às pinturas e obras de isolamento. De igual forma, pode apresentar também as despesas que teve com a aquisição e venda da casa, incluindo o IMT, o Imposto do Selo, os encargos notariais e até a comissão paga à agência imobiliária. Todas estas faturas irão reduzir o valor do imposto apurado.

Porque a venda do “antigo” imóvel e a compra do “novo” implica muito mais do que encontrar a casa certa ao preço certo, conte com a Twinkloo para que estes processos corram com maior tranquilidade e rapidez, e para se certificar que está a tomar as decisões financeiras que lhe são mais convenientes.